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支撑成本是多少?

具有基础问题的期间财产
(图片来源:盖蒂图片社)

您是否最近发现自己的房屋正在沉陷中或者是否爱上了您怀疑可能存在结构问题的翻新项目,您可能会想到一个问题:支撑成本多少?

尽管仅提及沉降会给许多房主敲响警钟,但这并不总是意味着灾难。实际上,许多沉降问题可以很容易地解决。

虽然通常是周期性属性的不规则性(例如倾斜的墙壁)通常使它们具有品格和整体魅力,但它们也可能指出潜在的运动问题。

结构运动是什么意思?

关于作者

特许测量师伊恩·洛克(Ian Rock)是调查价格比较网站的主管 www.rightsurvey.co.uk and author of the 海恩斯时期物业手册.

所有建筑物都在移动是事实。许多旧的属性都是通过 shallower 基础 这意味着,由于地面条件的季节性变化或新荷载的影响,它们往往比现代建筑移动得更多,尤其是在有粘土底土的地区。

带玻璃开口的谷仓改造

时期财产或用于农业用途的财产通常比现代房屋的地基较浅,这意味着它们更容易发生结构性移动。  (图片来源:盖蒂图片社)

结构性 移动可能会导致奇数扇门或窗户粘在框架中,稍加明智的规划可能很快就会纠正这种小问题。因此,对于头脑冷静的购房者而言,有时可以通过讨价还价来转变对结构运动和基础成本的担忧。

是什么导致沉降?

一些情况 沉陷 如果部分基础下的地面收缩,抢劫支撑墙(通常是由于排水沟漏水或长期因树木吸水而导致的干旱加剧),则可能会发生这种情况。然后,紧靠上方的墙壁的不受支撑的部分可能突然掉落,从而导致开裂。

这与‘沉降”,建筑物在地面上施加的负载会随着时间的推移慢慢压缩地面。 所有建筑物在建造后或因应重大的新结构变化而定居 例如扩展名和放样转换–当地面适应新施加的重量时。

有趣的是 大多数涉嫌沉陷的保险索赔只不过是表面上的损害,而大多数人则被视为无效人,因为原因在别处,例如轻巧的音乐学院和主屋之间的运动差异。在有效索赔中,近四分之三是 与树有关.

无论运动的确切原因是什么,在所有情况下要回答的主要问题是运动是历史性的还是历史性的。‘进步”,并且将来可能会更多。

因此,在开始考虑支撑成本之前,请确保彻底调查了沉降的原因。

需要基础吗?

在支付任何形式的支持之前,您首先需要找出导致裂纹产生的原因,例如, 附近的树木和下水道漏水.

尽管很多建议可能会告诉我们,沉降的解决方案是稳固的,这涉及在沉陷的墙下进行挖掘并泵入大量混凝土, 支撑是要花钱的,只有在不得已时才进行。

对于较旧的属性尤其如此,因为未支撑的部分将继续自然适应地面条件,并通过新的坚如磐石的支撑壁长度增加应力。

支撑也倾向于推迟未来的买家和保险公司。

带有沉降的废弃房屋

在所有有效的沉陷索赔中,近四分之三与树木有关 (图片来源:盖蒂图片社)

树木会引起沉降吗?

与树相关的沉陷为您提供两个基本选择:

  • 删除有问题的树
  • 管理它(通常通过修剪)

但是,如果您只是砍倒一棵大而渴的树,那么地面可能会因不再吸收的水分而膨胀-‘沉重”。也要注意,砍伐受树木保护的树木 树木保护令(TPO) or in a 保护区 未经同意可导致起诉。树木管理旨在减少水分吸收以及干燥对土壤的影响。

一种补救方法是‘修剪”(严重修剪),但并非所有树木都能忍受大幅度的树冠减少。为了使修剪有效,需要减少90%左右,并且某些树种对修剪的反应是旺盛的新生长,可以迅速恢复树木的水分吸收。这就是为什么在决定修剪,剥皮或去除树木之前应征求专家意见的原因。

正在安装 根本障碍 可以提供树管理的替代方法。这包括在违规树和建筑物之间开挖约4m深的沟槽,并插入由硬质塑料制成的大片材,以保护整个建筑物不受植被的影响。

与基础相比,此方法可能具有相当大的优势,此外还有保留树木的好处。但是,可能存在实际限制。例如,不能将栅栏插入树的附近,以免损坏主根,从而有造成不稳定的危险。同样重要的是,它们必须足够坚固并且可以容纳任何排水管和地下服务。

乡村小屋可能需要支撑

所有房屋都在搬迁,并且时期财产的基础通常比今天要浅-在打包成本基础之前,先检查一下是什么原因导致了搬迁 (图片来源:盖蒂图片社)

为什么我的墙鼓胀?

向外凸出或倾斜的实心壁在内部会因抹灰和开裂的窗户而开裂,并且粘结窗户的情况并不罕见,并且有许多可能的原因。倾向于在窗户和门附近的屋顶水平处最明显。

老实壁的弯曲或膨胀通常是由于‘杰瑞大厦”,一开始墙壁永远不会正确地绑在地板或屋顶结构上,或者只是廉价建造。例如,有时在维多利亚式房屋的侧壁和末端露台中就可以看出这一点。

坚固的墙壁有时是用小的嵌入式材料建造‘将木材粘合在一起。随着时间的流逝,这些木材容易腐烂和膨胀,导致墙鼓起。

墙壁也可以向外弯曲,因为它们是 超载,其建造过于薄弱或由于结构更改不当所致。倾斜的最常见原因是‘屋顶扩散”,where子不受衣领或天花板托梁的约束,将主墙顶部向外推。这可能是因为托梁钉子钉牢在r子上或烂掉了。

在修复受影响的墙壁部分之前–或确实切出并重建– 首先必须确定运动原因并消除。您可以在下面了解一下墙壁维修和基础成本。

  • 由过度载荷引起的膨胀墙需要某种形式的附加支撑,并且需要咨询结构工程师。例如,薄的115毫米单叶墙可能需要完全重建,或者可以通过安装钢梁来转移或减轻载荷
  • 缺乏约束的墙壁可以通过建立金属扎带的方式固定在上层托梁或屋顶结构上-传统S或X铁拉杆的现代变化(下图)可以看到许多老别墅的墙壁上的装饰
  • 有时一堵墙会‘变得松散”,这是因为过去曾经将地板托梁末端固定到位。必须将腐烂的木材切掉,原因是 潮湿 remedied, and the 通风 改进,在缺陷长度可以用防潮层保护的新预处理木材代替之前
  • 类似地,在屋顶将墙壁推出而导致墙壁扩散的情况下,解决方案是提供额外的约束,例如新的天花板托梁或衣领,在严重的情况下,应重建上墙壁

为什么内壁开裂?

在做其他事情之前,应解决砌体中潜在的问题性外部裂缝,该裂缝可能会使湿气渗透。

砌体中的垂直裂缝主要有两种:一种是垂直向下穿过砖块或石块的裂缝,另一种是沿着砂浆缝呈锯齿状(呈锥形或宽度均匀)的阶梯状裂缝。较不常见的是,裂纹也可能水平延伸。从内部看,抹灰裂缝以及门窗粘结都表明有些不对劲。

在进行维修之前,第一步是确定运动的原因。诊断原因可能很困难,因此保险公司通常希望监视和测量至少12个月的破裂率,以便诊断未来运动的风险。这通常涉及拟合‘讲故事。讲故事最好用带刻度的玻璃显微镜载玻片,拧紧到位或用环氧树脂粘合剂固定来描述。

热运动:
破裂的最常见原因之一是由于相邻材料以不同速率膨胀和收缩而引起的热运动。通常在不同材料之间的接合处发现这种情况,例如旧的实心砖墙与砌块墙相遇的地方。但是,由单一材料制成的大面积墙体也会产生细小的垂直热运动裂缝(因此在建造时每隔几米就需要合并垂直运动缝)。

某些材料尤其容易出现这种形式的开裂,例如白色硅酸钙砖(通常在1960年代和70年代使用)和再生的石块。

差速运动:
差异运动通常在具有更深基础的新扩展与老房子相邻的地方,或者在凸窗和门廊的立脚比主要属性浅的情况下找到。不同的地基深度和荷载意味着它们将以不同的速率运动,从而形成应力,进而导致裂缝。

水和铁锈:
如果水渗入墙壁然后结冰,随着时间的流逝,水会导致金属部件生锈和膨胀。例如,如果雨水进入裂缝,并且墙壁上有旧的钢门开始生锈,则膨胀会迫使周围的砖砌移动。

同样,嵌入在传统石材中的铁抽筋也会在保护性铅涂层破裂的地方生锈。铁锈的膨胀最终将使原本要约束的石头破裂。

如果未镀锌的扎带已经腐蚀和膨胀,锈蚀也可能是型腔壁扎带失效的原因。 (这在沿海地区的裸露墙中更常见。)扩展的扎带会顶起墙,在对应于扎带位置的周期性砂浆接缝处产生水平裂缝。这通常在上壁更为明显。

门窗:
在更换了门窗的空腔壁的开口上方发现阶梯状裂缝是很常见的。这在1940年代至70年代建造的房屋中很普遍,外面的叶子没有石。最初的钢窗通常被设计来支撑墙体荷载。更换工作期间缺少支撑可能会导致墙体轻微掉落。

浅粉底:
在较老的房产中,如果粘土地基,斜坡和附近的树木具有较浅的地基,则更容易发生沉降。当裂缝从防潮层以下延伸到地基时,警报铃应该开始响起-这可能是时候开始考虑支撑成本以及它们如何影响预算了。

其他线索是锥形斜裂缝在沿着建筑物上升时宽度增加(通常在夏天变宽,在冬天关闭),并且可以看到‘内外都可以看到镜像裂纹。

树木:
‘“沉沉”与沉降相反:地面膨胀而不是下沉。通常在去除附近的一棵大树后,它通常会发生在粘土地基上。根部吸收的水会淹没地面,然后冻结并进一步膨胀,将浅层基础向上推。

不良建筑工程:
最后,我们决不能忽视装瓶的力量。不称职的建筑商或有缺陷的材料可能会导致结构缺陷-例如,两端都没有足够支撑的钢梁安装就是一个很好的例子。

修复墙体裂缝

无论如何,都需要解决热运动和差动运动。这可以通过用柔性胶泥密封剂形成伸缩缝来完成。您必须将所有结构工程提前通知您当地的建筑控制部门。

  • 如果开裂的原因已经稳定,则只需通过以下方法就可以解决阶梯状裂纹 重新指向 用合适的砂浆或使用透明的柔软胶
  • 另一方面,在垂直裂缝的情况下,通常需要将损坏的砖块或石材切掉并更换
  • 另一种对严重裂缝区域的补救技术是沿裂缝钻出一系列孔,并向其注入触变树脂灌浆。然后可以用颜色匹配的砂浆修复砖的表面,这应该是无法检测到的
  • 另外,工程师有时建议使用不锈的Helifix小直径棒将裂缝缝合起来,该棒切入砖石中,并铺在环氧砂浆中
  • 为防止在渲染的表面上出现难看的裂纹,请使用新的 渲染 可以在不锈钢车床上穿过隐藏的接头;这提供了适应未来运动的灵活性
  • 太薄,缺失或超负荷的原始门需要剪下并更换
  • 生锈的金属部件也可以切掉,也可以用更耐用的新部件代替,例如不锈钢抽筋
  • 在砂浆床沿水平方向开裂的地方,专业公司可以进行型腔墙扎带更换
  • 由于过去结构变更执行不力而导致的移动可能需要结构工程师设计新的加强方法

支撑成本是什么?

作品劳动& Material (incl VAT)
修复裂纹修复砖砌中的垂直裂缝,以防止进一步的裂缝。钢筋延伸到裂缝的每一侧500mm。烘烤砂浆接缝,并插入6mm的螺旋加固杆,用砌筑砂浆粘结;指向匹配现有的 £400/m length
修复砖砌(一砖厚)中的裂缝,包括切出砖块并替换为新砖,并指出是否与现有砖相匹配£87/m length
切掉有缺陷的饰面砖,并用匹配的新砖替换,包括指点£17 (single brick)
指出裂缝或更换几块砖一般费用£300
门和梁更新有缺陷的1,200毫米长的木材timber石,清除旧的石和一道砖,修复新的钢石和砖courses,并做好£358(在265毫米宽的腔壁中)
在准备好的开口中固定新的2,100mm长的钢门并使其良好£185(在265毫米宽的腔壁中)
去除有缺陷的砖拱,清理砖,准备和重建拱,并指向砂浆£163(最长1m,半砖宽)
空心墙扎带更换 拆除例如200条有缺陷的墙式扎带,更换和附加扎带,并允许搭棚。 (添加用于重新指定砖砌体或重新渲染并制作良好的石膏表面)£4,500 (total)
成本支撑首次挖掘沟渠到现有基础的底部,深达1m£112/m²
沟槽的支撑面长度35 / m
额外用于分解150mm厚的混凝土床£20/m²
在现有地基以下(例如深1m)进行第二次开挖£109/m³
支撑到沟槽两侧(第二次开挖)£37/m length
切掉现有基础(投射300mm宽x 300mm深的混凝土)£57/m length
混凝土支撑:将普通混凝土(骨料为20:1:3:6)填充到地沟中,150–300mm thick£335/m³
支撑普通房屋的典型成本£10,000 to £15,000

有关更多信息,请转到我们的指南 修理砖砌和渲染.