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规划许可:您何时需要它以及如何获得它?

几个看计划
(图片来源:盖蒂图片社)

规划许可是将一块土地变成可行的建筑用地的关键,并且已经制定了防止非法开发的程序。因此,规划许可是任何自建房或大型扩建项目或为位于指定区域内的受保护建筑物或物业计划的任何房屋装修的重要组成部分。

尽管申请规划许可可能会很耗时(有时会有些压力),但不仅要了解流程涉及的内容,而且要清楚表明您当地的规划部门可能批准的内容,这很有用。

如果您的项目需要规划许可,则本最终指南涵盖了成功申请所需的一切 —从何时需要规划许可以及它需要多少费用,到您是否应该使用规划顾问,一直到该过程需要花费多长时间以及应拒绝您的申请的选择。

什么是计划许可?

规划许可是您当地政府对拟议建筑项目的同意,并且可以阻止不当开发。建造新住宅或对现有建筑物进行大规模更改通常需要获得规划许可。规划许可通常是将一块农田变成可行土地的关键 .

是否授予规划许可的决定要根据国家指导(以国家规划政策框架的形式)和地方当局制定的地方规划政策进行。

(更多我需要规划许可吗? 检出无需计划者批准即可进行的20项家庭装修)

规划许可申请需要多少费用?

在英国,提交规划申请的费用各不相同,但目前 £462可完整申请新的单一住所 在英国。对于家庭装修, 目前在英国申请延期费用£206,而在威尔士,目前一般家庭申请的费用为£190.

自2008年4月起,所有地方规划部门都使用相同的申请表,称为1APP,您可以在您所在的地区找到合适的表,并在线完成申请程序。 规划门户.

但是,获得计划许可的实际成本可以说是准备好要提交的计划和文件(设计费用)以及可能需要的任何伴随调查(例如生态调查)。 还请记住,您可能需要进行多个计划申请才能与理事会达成协议并相应地修改计划(这可能会涉及更多的建筑师/设计师费用)。

最低预算约为£2,000欧元对于获得计划许可可能是现实的。

规划许可可以持续多长时间?

顶端提示

避免在计划许可即将到期的情况下购买地块 —同意将在您有机会开始之前过期。这对于辛苦的同意或计划政策可能已更改的情况尤其重要。不一定总能获得新的许可。  

在一段时间后,所有计划许可都会自动过期。除非您的许可另有说明,否则您有 三年 从完全同意之日起开始建造。

根据您的同意过期的时间,您可以采取不同的步骤来启动项目。如果即将到期,则最好重新申请以确保您有足够的时间进行有效的计划。

如果您有足够的时间进行所谓的‘实质性开始”,那么最好永久保留该许可,以便您有适当的时间开始使用。

什么时候需要规划许可?

如果您的项目涉及创建新住宅( 从头开始建设 或细分现有房屋),则通常需要获得规划许可。

较大的附属建筑或 扩展名,或在指定区域内的建筑物/建筑物或涉及所列建筑物的建筑物,也可能需要规划许可。

通常可以在以下条件下进行较小的添加和改进 许可发展.

有不同类型的计划许可吗?

这将授予具有详细设计的项目的权限。但是,在现场进行全力以赴之前, 规划条件 同意书所附的必须解除。通常在开始工作之前,必须由地方当局以书面形式正式解除(满意)他们—否则,批准无效。

这原则上授予许可,但不包括设计细节。重要的是要注意,大纲规划同意书未授予开始工作的许可。的申请‘reserved matters’ –其中可能包括拟建房屋的大小,外观,位置,环境美化和通道–必须先提交和批准工作才能进行。

如果您的详细计划与原始轮廓计划有很大出入,则您可能需要提交完整的计划。

另外,如果您希望快速启动项目,那么申请完整的计划许可也很有意义。

获得规划许可需要多长时间?

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您应该找出八周后您的申请是否已被批准—尽管更复杂的方案可能需要更长的时间。

在与拟议的开发有关的地址外张贴一个标志,任何可能受影响的邻居都将写信并邀请其查看计划并发表评论。这被称为公众咨询过程,需要三至八周的时间。当局将与当地公路部门,必要时与环境局及其他部门进行法定磋商。

实际上,如果您必须进行多个应用程序(在修订或更改设计之后),则应考虑为该过程预留18个月的时间。

获得规划许可并不一定意味着您可以立即开始工作。确保您查看 规划条件 附在同意书上 —例如,您可能需要为您选择的砌面材料或屋顶材料寻求批准。

我应该使用规划顾问来帮助获得规划许可吗?

很多人会任命 规划顾问 在他们甚至买下一块地之前,要弄清发展潜力。这可以为您节省数千英镑,而事实证明这是不可行的。

规划顾问完全了解任何项目将要遵循的不断变化的规划政策。因此,无论您是扩展,翻新还是盖新房,他们的帮助都必不可少 —特别是在您的项目所在的区域受限制(例如 保护区 or AONB.

规划应用程序包括什么?

一般而言,您的应用程序应包括:

  • 五份申请表
  • 签名的所有权证书
  • 场地平面图,街区平面图,现有场地和拟议场地的立面图,
  • 设计和访问声明
  • 正确的费用。

这些声明必须与所有计划应用程序一起使用,除了在不受保护的区域中的家庭建筑工程和用途更改之外。陈述用于证明提案的设计概念和对提案的访问权。详细程度取决于项目的规模及其敏感性。

大多数机构都会提供指导说明,但不幸的是,除非您确保自己已提交了指导说明,否则计划机构可以拒绝注册您的计划申请。

规划许可申请

在英格兰,目前要完整申请一个新的单一住所 £462  (图片来源:盖蒂图片社)

什么因素影响规划许可的授予?

地方当局将根据所谓的‘重大考量”,包括(但不限于):

  • 隐私遗失/遗失
  • 光线不足或遮盖
  • 停车处
  • 公路安全
  • 交通
  • 噪声
  • 对列出建筑物的影响 保护区
  • 建筑物的布局和密度
  • 设计,外观和材料
  • 政府政策
  • 残疾人通道
  • 发展计划中的提案
  • 先前的计划决策
  • 自然保护

与教区议会(在英格兰和威尔士)一起,将与邻居协商并邀请他们发表评论,但仅考虑基于物质考虑的反对意见。

如果邻居不反对并且官员建议批准,他们通常会使用所谓的委托权力来授予一项家庭应用的计划许可。

不管您喜不喜欢,当您建造东西时,您都有使人沮丧的风险。这可能不是理性的,但是人们对于他们担心会影响他们的房屋,视野或财产价值的变化感到非常激动–甚至只是他们居住的街道。

因此,有礼貌,与邻居交谈并向他们展示计划是值得的。如果您可以在不影响目标的情况下进行一些小的更改,那么它可以避免局部异议,那么这是值得的。

如果有异议或当地议员之一将申请召集到委员会中,则该决定将由当地计划委员会以多数票作出。在计划会议上,您或您的代理人将有机会向计划委员会讲话,但此时间最多为三分钟。

面对面的会议有助于消除异议的理由,变更请求应基于规划政策,并且应与该领域的其他近期决定保持一致。

获得规划许可后可以更改设计吗?

您可以通过申请非实质性修改来进行较小的更改。但是,重大更改可能需要进一步申请完整的计划许可,因此请首先与LPA讨论计划。

如果我拒绝计划许可会发生什么?

在英格兰,大约有75%的申请被批准。如果你的 申请被拒绝,您可以修改并重新提交拒绝原因,也可以向规划检查部门提出上诉。

大约有40%的家庭申请被拒绝,后来在上诉中获得批准。

未经规划许可,我可以盖房子吗?

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未经规划许可开发土地并非违法,但这是非法的,因此,如果您未获得项目许可,则当地规划部门可以采取行动更改或拆除工程。在这种情况下,您可以提出追溯计划申请,如果拒绝,则可以对决定提出上诉。如果您输了,这可能会造成很高的损失。

这是一个法律漏洞:如果在完成后的四年内未采取任何强制措施,则该开发将不受强制措施的影响(10年的用途变更)。这样开发就合法了—但这太冒险了。

改变一个 列出的建筑物 但是,未经事先许可,将构成刑事犯罪,在极端情况下,可能会导致起诉和无限制的罚款—甚至入狱。因此,请确保您先申请批准。

我能否获得农村房屋的规划许可?

许多人认为,如果您要在农村建房,则很难获得规划许可。但是,作为我们的指导,这当然不是不可能的 乡村规划许可 explains.

实际上,在 第79段 (以前是第55段),如果可以证明您的项目具有特殊的建筑价值和价值,甚至可以在绿化带土地上建造。

关于规划许可的5项基本知识

  • 您可以在该国的任何一块土地上进行规划申请—您不必拥有它
  • 您的规划决定自申请之日起不超过八周
  • 邻居和当地人的反对可能对最终决定没有任何影响
  • 您可以随时撤回申请—因此,如果您认为自己会遭到拒绝,则可以在当天当天随时撤回,然后免费重新提交
  • 您可以在任何一个站点上提交无限数量的计划申请 —然后选择要使用的那个只要是最新版本,您就不必使用最新版本

有关规划的更多建议,请购买 如何获得计划许可 由Roy Speer和Michael Dade撰写。

感谢Ken Dijksman。