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在农村建设新家:第79段指南

由于出色的设计而获得了特殊的分配,这意味着该房屋已获得规划许可,可以在农村建造
该住宅因其出色的设计而获得了特殊的分配,因此获得了在农村建造的计划许可 (图片来源:Seymour-Smith Architects)

如果您一直想在农村建造自己的房屋,那么您可能已经推迟了我的规划法律,几乎不可能。但是规划法中有一项豁免条款,可以提供一些希望。

(更多: 自我构建:终极指南)

自1997年以来,规划政策指南7(PPG7)及其后继者,首先是规划政策声明7(PPS7),而现在,自2012年以来,国家规划政策框架(NPPF)的第55段(现称为第79段)已经做到了那。他们提供对所有人的豁免 规划许可 满足特定条件的单个房屋的约束条件,尤其是在结构上要突出的所有条件。

在某种程度上,作为自我建设者,我们都希望第79段的内容。毕竟谁会’想要一间乡村真的很酷的新房子吗?谁会’不想感觉像他们正在一排排历史悠久的乡村房屋中建造新房屋吗?谁会’想知道可以带给一块土地的潜在巨大价值提升吗?

听起来令人兴奋,没有’t it? And that’s because it is. We’在此谈论的是成为顶级自建房客,高级建筑的赞助人,并在您和家人的美好家园中创造理想生活方式的机会。 

在农村建房时的期望 

为了获得对在开放农村中的新住宅的批准所需要满足的标准是如此严格,以至于他们将必须压倒您(建房者)的个人需求。 

该项目由一组设计专家和专业顾问指导,尽管您的参与很重要,但远非关键因素。妥协至关重要,您应该准备好建造一所最初想象不到的房子–这是一个尽可能接近建筑赞助者的过程,就像建筑赞助人一样。

没有正确的选址,出色的设计不足以获得认可。–而且似乎没有人能够了解该网站可能是什么。如果那儿有一座长期拆除的房子,那可能会有所帮助;同样,最近批准的计划中有很大一部分都在林地上。 

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但是没有确保合适地点的公式–和上诉决定似乎相互矛盾:如果场地太漂亮,新房子可以被视为不‘enhance the setting’. Likewise, a scrubby bit of land might not be deemed worthy of a house of 非凡 quality. The good news is that it doesn’不一定要‘isolated’但是,远离现有定居点。

这条路线的收益是巨大的。然而,设计过程如此严格,以至于不可避免地将非常耗时并且也可能非常昂贵。您需要全心全意地致力于这个项目,并愿意为您可能不一定认为必不可少的顾问和专家提供服务–将项目签名给您的首席架构师的所有部分。当然,您可能最终会拒绝。

It’有点像为您的足球队选择经理–没有人能保证成功,但是有些人可以展示出以前获得成功的经验,有些人则没有什么经验,但是可以展示出未来成功所需的所有方面。但是,它们将成为该项目的推动力。许多人在非正式小组中工作,其中包括可持续发展专家和规划顾问。

进行尽可能多的上诉决定,并找出申请人主要弱点所在的地方’的论据是。确保您和您的建筑师在这些方面有充分的依据。您可以 ’在拒绝和上诉之间更改计划申请(即,上诉必须考虑被拒绝的相同方案),因此请确保您提交的原始申请是完美的。并确保它一开始就被很好地呈现,并带有引人入胜的图纸和简洁明了的补充声明。

为什么选择阿仁’还有更多人在乡下盖房子吗? 

所以呢’的问题,为什么’还有更多人这样做吗?好吧,让’先建立一些关键规则。 

规则一: It’s不是简单的批准途径 

“这对于在原本无法开发的网站上轻松获得批准不是后门,” says 罗伯·休斯,这是一名计划顾问,正在迅速获得PPS7专家的声誉(业内许多人仍通过此旧标签来指代这些类型的项目)。 

规则二:几乎不会发生

豁免后的15年内,自建房屋的数量明显少于100套(根据项目性质,PPS7房屋不适合投机项目)’s introduction. That’s six a year.

规则三:这很困难,而且财务风险很大

您’如果您失败了,那将是数万英镑的腰包,无所作为,无路可走。它’众所周知,要满足该条款的特定标准非常困难,即使您认为自己已经达到要求,也要首先由当地的计划委员会以及可能由上诉检查官来判断您是否达到要求的决定,他们的眼睛。 (顺便说一句,上诉会增加您的巨额账单)。

Rule Four: 您 Probably Haven't Got the Site

而且您几乎可以肯定’只需购买它,以期有一天获得PPS7批准。“It’对于一个站点为什么有机会获得批准而另一个站点赢得的原因,不可能一概而论’t,” says 罗伯·休斯. 

“I’在所有不同类型的土地,不同的景观上都取得了成功,但您可以对此有所了解。毕竟,PPS7房子应该是只能在该特定站点上实现的房子。在茫茫荒野中购买一些土地以期获得希望通常不是最佳途径。”

规则五:放弃控制

如果你’对追求此PPS7感兴趣的人,请注意,您将把对项目的控制权交给专家团队– that’是通往成功的唯一现实途径。 

规则五(a):您’不选择他们– they’re choosing you.

Rule Six: 您 Can't Learn From Others

根据Hawkes建筑事务所的Richard Hawkes的说法,现在根据第79款获得批准的每栋新房屋都应具有创新性,因此 “raising the bar –他们必须是地标性建筑。”而且,当然可以’如果你提高标准’重新复制已完成的操作,尽管之前已经成功。这是这条路线的最大难题-您必须一次又一次地重新发明轮子。

寻找合适的地点

导演休·佩特(Hugh Petter)表示,由亚当建筑事务所(Adam Architecture)设计的成功的PPS7住宅中,有相当大的一部分将取代长期废弃的乡村住宅。他们’休说:“从计划的角度来讲,这并不是替换房屋的做法(原始房屋由于选择,事故或疏忽而被拆除很长时间,因此从计划的角度来看,它们是处女地”),但是休“长期以来建立住所原则的事实肯定会有所帮助— 尤其是建立那种感觉‘一所房子属于这里。’”

完美的PPS7网站应该具有的感觉— 众所周知,这是一种X因子,很难确定,也无法规定。但是,对于PPS7房屋而言,该地点对成功的机会比普通房屋更为重要— it’实际上,它是论点的基础部分,因此非常重要。

千树屋by Liddicoat + Goldhill

千树屋by Liddicoat + Goldhill (图片来源:Liddicoat + Goldhill)

听起来不科学吗?那’s是因为。这全都与解释和感觉有关,而不是公式。 

当地规划政策将在一定程度上影响批准的机会,但作为PPS7专业规划顾问 罗伯·休斯 explains, “在PPS7下提交的每份申请书当然都会与地方计划政策相抵触,因为这是在空旷乡村中的新房子–但是[成功方法]的关键之一是在计划中的其他地方寻找可能提供支持的政策。”

It’也不是某些区域比其他区域对PPS7更友好。一些地方当局可能比其他地方当局受教育程度更高,而某些地方当局可能更适合根据第79段提出的申请。 

目前尚不清楚的情况之一是该网站如何’与现有住区的距离很近,可能会影响批准的方式‘isolated’. 您 wouldn’t expect to see new ‘country homes’一排现有房屋的末端,是否与农田相邻。

但是那个’罗伯·休斯说,情况并非如此。“在诺丁汉郡绿化带[这是马什·格罗科夫斯基(Marsh Grokowski)设计的Mapperley Plains房屋]上的房屋上的PPS7申请被拒绝并不是因为设计,规划官员同意该设计符合PPS7中概述的所有标准,而是因为房屋直接在大诺丁汉市郊的房屋(从定居点的边缘穿过马路),因此不能被认为是孤立的。该论点因上诉而被推翻,这意味着‘isolation’对于PPS7房屋而言,或者根本不存在这种状况本身并不是可行的考虑因素。

“当然,我们认为非常适合PPS7房屋的大量开放农村都在绿化带中—所有地方计划中都规定地方计划当局绝对不得进入的区域。但是,好消息(取决于您的观点)是PPS7‘trumped’ Green Belt designations. In the same appeal decision for Mapperley Plains in Nottingham, the appeal inspector conceded that the new house would sacrifice part of the Green Belt, but that the 非凡 design outweighed these concerns.

“该提案将很容易看到和获得,因此,它将成为区域和国家(甚至可能是国际)意义的典范。我认为,这些因素代表了巨大的好处。 以我的经验,明确致力于此设计的顾客很少有机会获得这种建筑和景观质量的设计,并且在环境方面可能具有深远的重要性。”

对设计风格的影响

罗宾·汉密尔顿(Robin Hamilton)设计的Dumble

罗宾·汉密尔顿(Robin Hamilton)设计的Dumble (图片来源:罗宾汉密尔顿)

自第7届会议以来,可持续发展议程已在这些条款中隐含,尽管第79段未提及,但显然是NPPF的基本组成部分。

而且,更重要的是,根据Paul + O的Paul Acland所说,可持续发展已成为通过项目完成项目的一种方式—主张创新的方法。“余额太高了,” he says. “因此,可持续性正成为考虑的重点,也是获得成功的借口。所以虽然’对于这些项目而言,拥有可持续发展顾问是很常见的,危险是设计几乎是自己的借口,而不是PPG7最初打算的大胆或勇敢。可持续性已经过去,并导致了地下掩体。”

这将我们带到了PPS7主页世界中最大的摩擦点–在传统与现代之间;复兴主义者和进步主义者。毫无疑问,这种类型的房屋从传统到现代都有自然的发展–尽管在古默(Gummer)成立之初也同样如此’法律,被解释为偏爱大国庄园,很少有一些是激进的现代风格。如今,通过对PPS7和79的通常解释以偏爱现代设计,仍然有大量传统风格的设计获得批准。

很简单,有79位将考虑所有参与者,但是当务之急是:

  • ‘be truly outstanding or 创新的, helping to raise standards of design more generally in rural areas’
  • ‘反映建筑的最高标准’
  • ‘大大提高其即时设置’
  • ‘对本地定义特征敏感。’

“79和PPS7之间的主要区别之一是字词上的非常细微的变化,”罗宾·汉密尔顿(Robin Hamilton)说,目前正在建设中的德比郡PPS7房屋The Dumble的工程师所有者(他还管理着PPS7专家设计小组, 家庭革命). “Previously it was ‘exceptional quality and 创新的’ whereas now it’s ‘exceptional quality or 创新的.” 

看看目前根据79标准获得批准的房屋,不可否认的是,这种平衡强烈支持所谓的乡村房屋形式的现代解释。但是看看这些房屋的主要特征’我会感觉到古姆默语的用法– ‘增添了乡间别墅的传统’ –继续影响。

许多房子规模宏大– the smallest one we’我碰到了大约300m²许多超过10亿². 

有趣的是,从未建造过相对较高数量的PPS7房屋,这在一定程度上是由于场地所有者希望在其新近有价值的场地上套现,但更可能是因为规模和建造成本计划中的计划是如此天文数字,以至于进行变得不切实际。实际上,已经有一些PPS7批准的网站以替代方式投放市场,‘smaller’计划也准备就绪。

但是,无论样式如何,这些PPS7房屋都需要特别注意其布置–满足55条款四个部分的最后两个部分。这是任何计划都必须经过所有主要架构师批准并优先考虑的方案的架构评估的基础部分–这是确保现代,棱角分明的现代方案与它们柔和的英语(通常是田园风光)完美结合的关键环节。

景观设计与当地人的想法紧密相关。这不是’只是将风景作为事后思考 –这是景观设计作为整个方案的基本方面。 

从第一天开始,大多数建筑师就将景观设计师纳入设计团队,据萨德勒·布朗(Sadler Brown)的凯文·布朗(Kevin Brown)称,这与房屋一样重要。 

如果有’是第79段中关于设计风格的一项标准,但是设计应该是‘exceptional quality’ and of ‘最高的建筑标准。’. There’无论款式如何,都无法解决。当然,这就是问题的核心,为什么选择这条路线购买79栋房屋是如此冒险。

理查德·霍克斯(Richard Hawkes)在Bigbury Camp的地下计划

理查德·霍克斯(Richard Hawkes)在Bigbury Camp的地下计划 (图片来源:理查德·霍克斯)

农村房屋的设计过程

首先,请小心选择与谁一起工作。好消息是,至少在某种程度上由于第79段的原因,这家封闭店的情况比以前少了。许多新名字都成为了获得认可的首次成功;坏消息是’在真正开始使用79流程的过程之前,很难知道您的架构师有多少理解–这涉及承诺。

面试过程应该以他们处理此类项目的方式为基础。您’我想听听证据,不仅理解建造一栋令人印象深刻的大房子的重要性,还理解它们如何与79标准相抵触,以及他们可能使用哪些论据来证明其方案合理。团队的使用可能是基本的,并且很可能包括景观专家,可持续发展顾问,当然还有规划顾问。

他们是否了解设计和同行评审小组的使用,以获取一些证据来证明‘exceptional’他们计划的性质?他们能否展示出对当地景观和当地问题的理解,从而对计划产生巨大影响’是否成功。他们是否至少对已经取得成功的方案有所了解,并且在他们以前的工作中,您能看到任何证据表明它们能够再次为您的项目提高标准吗?也–这并不重要,但肯定会有所帮助–他们可以在教育,职业发展和以前的项目方面显示出血统书吗?

选择了建筑师之后,’是时候放弃通常关于自建过程应该如何的想法了。 

根据Hawkes Architecture的Richard Hawkes的说法,“这些房屋的设计过程通常涉及更多。在整个过程中,我们正在竭尽全力。这些房子应该是ème de la crè我,并且质量在应用程序的每个方面都必须显而易见。最重要的是,我们需要控制论点。”

你的一件事’我需要保持警惕的是,尽管这很大程度上是您的项目和您的房屋’我会很高兴,如果它建成,要建立它,你’我需要将控制权交给专家驾驶员。首先,不要’不要指望太多的简短介绍。也许指定总体大小,希望的建造预算和主要房间。但是不要’不要开始将剪贴簿带进去’已经看到并喜欢,因为建筑师,规划人员和他们正在解释的政策,景观和其他专家的共同意愿,该项目最终将看起来像它一样,依此类推。

规划过程当然很关键,并且知道如何进行–毕竟这是一个政治过程–对于成功的机会很重要。它通常是一个非常复杂,复杂且耗时的过程。 

“一个一致的主题”规划顾问Rob Hughes说,“作为该过程的一部分,有必要对规划委员会进行有关PPS7及其用途的教育。一个地方当局与另一个地方当局在理解上的差异很大。”

另一个重要的问题是要确保该方案不会被案件干事简单地拒绝。–作为PPS7计划提交,则应提交委员会。该委员会可以接受有关该计划的教育并进行实地访问 –所有这些使它成为一个可能参与其中的过程。

上诉可能会使设计过程的时间和成本提高到更高的水平,但是致力于这条路线是一项巨大的财务承诺。专门研究PPS7房屋的建筑师的大多数估计表明,它的成本可能在£30-100,000.

证明创新与工程的兴起

该条款措辞上的细微变化的一个有趣发展’历史上越来越重视该计划的创新性。现在,根据79个方案可以证明创新,而不是被认为是事实‘exceptional quality’为设计人员提供了更大的灵活性,而不必使其更容易实现。 

当然,创新可以在设计环境中进行解释。当然,创新是更自然地适合当代计划的东西–有些房子看起来不一样,因此‘innovative’ but it doesn’并不意味着传统方案可以’t use it too.

创新也可以用家来解释’s engineering – “the house as machine” – and it’在这个领域,PPS7计划正在出现显着趋势。 

当然,创新的问题在于它需要不断提高标准。根据定义,一旦完成,就无法复制。 

Proving innovation is not just difficult but, according to Robin Hamilton, eventually self-defeating, with the risk of creating a generation of prototype houses that exist in 隔离, rather than improving the standards of the wider housing stock. 

当然,79项的全部要点是这些房屋是例外,而不是成为规则,但您可以看到他的观点。