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保护区:实用指南

保护区内的时期房屋
(图片来源:盖蒂图片社)

如果您要在保护区中建造一栋新房屋或改善现有房屋,则可能会在规划许可线以下发现复杂的问题。提前计划,不仅可以轻松地浏览保护区路线,而且实际上可以是一项积极的改进,尤其是对于您最终设计的房屋。

关于保护区:

  • 保护区于1960年代后期引入,现在英国有近10,000个保护区。
  • 指定保护区的过程由1990年规划(列出的建筑物和保护区)法案管理,通常由地方当局处理,尽管可以参与英国文化遗产。
  • 其目的是保护和增强具有特殊建筑或历史意义的区域,并对新作品进行额外的开发控制,并力求最大程度地减少现有建筑和自然环境的损失。
  • 保护区可以采用多种形式,并且作为地图上指定的边界,可以包括许多不同类型,样式和形式的建筑和景观。
  • 典型的保护区包括旧城区,城镇和乡村的中心;较旧的郊区,甚至是特别重要的早期住宅区;以及重要历史地标周围的区域,当然还有较大的乡村庄园。
  • 保护区的管理要求地方当局进行偶尔的评估,其中包括性格评估和边界审查。 (英国文化遗产建议,这种情况每五年发生一次;但在某些情况下,更像是每30年发生一次)。
  • 地方当局中有一些但很重要的地方,有专门的保护官员,他们将自动被指定为保护区所有申请的案件官员(近年来,地方当局的计划部门已大大削减了人员配置资源,这意味着在某些情况下案件规划人员还担任保护人员)。

Self build 卡姆登保护区的家

这个 卡姆登保护区的家 由建筑师所有者David Liddicoat和Sophie Goldhill设计。他们与当地环境保护官员密切合作开发了该设计,他们认为现代设计比隔壁老房子的仿冒品更有价值。带有平屋顶的小房子相当不起眼,反映了该站点以前用作车库的工业环境 (图片来源:汤姆·吉尔登)

如果您打算在保护区中进行项目,则有一些重要的规则(尽管我们不愿称其为战术),但值得一开始就知道,即,在您购买地块/财产时。

保存和增强

“总体原理很简单—改善和保护该地区,”说(我们不愿透露姓名)时与我们交谈的一位地方政府环境保护官员。所有应用程序均以此为依据进行评估。这是保护区法律措辞的一部分。

那两个关键词‘enhance’ and ‘保留”,也可以是一项或多项措施,但应是设计方案的关键要素。您要提出的建议之一:

  • 改善保护区的现有建筑和整体印象

要么

  • 帮助保存那里的东西

皮特·唐克斯(HB&R的设计专家)已经在保护区处理了数十个成功的申请,并且比大多数人更了解现实。“事实是,如果您要进行的是大型住宅建筑项目,无论是新建建筑还是改建建筑,那么它可能会更多地放在‘增强”而不是‘保存”类别。这意味着您需要仔细评估其中的内容,以及新设计如何与现有设计相提并论。”

您将受到设计审查

听起来很明显,房屋的设计本身是保护区方案中更为重要的方面。设计在任何地方都很重要,但简单的事实是‘设计的一部分(相对于比较琐碎的元素(例如大小,位置或质量))受到了严格审查,而在这种保护区之外却没有。

“保护人员正在寻找高质量的设计方案,而不是特定的风格,”达伦·布雷(Darren Bray)说,他是在汉普郡取得巨大成功的PAD工作室的一部分,该工作室主要在新森林国家公园(New Forest National Park)中运作。

这个 contemporary extension, designed by Stan Bolt, replaced a poorly conceived 1970s lean-to

这个 contemporary extension, designed by 斯坦·博尔特(Stan Bolt)取代了构思不佳的1970年代。从茅草屋的前面几乎看不到它 (图片来源:Nigel Rigden)

“根据他们对设计的了解和经验,聘请保护官员—而不是计划官员,他们只会根据当地计划政策在很大程度上评估申请。保护主任是设计警察的一种形式,这是一个仔细检查的阶段,不适用于常规的非保护区申请。”结果,您(更重要的是您的设计师)将需要改进您的游戏。

整个保护区事物的一个令人困惑的方面是,该保护区可能随着时间的流逝而出现了一些异常现象,例如塑料窗户,或看上去有些晦涩的扩展(或房屋)。对此没有一个坚定而快速的答案,但是原因很可能是不同的保护人员对事情采取了不同的立场。

某些工作可能是在“许可开发”下进行的,因此,地方当局无法对此进行影响(在塑料窗通常是在雷达下进行的情况下,这非常普遍)。也有可能该地区最近才被指定为自然保护区。

关键是,您所提出的规划论点不应该是“好吧,他们有塑料窗!”比赛到底部。您的应用程序必须是正面的设计声明。

当代很好

许多房主担心,他们在保护区的设计野心将受到严重限制。—并且他们将被迫生产与周围设计传统相符的产品。

“总的来说,这取决于保护区本身,” says Pete Tonks. “一个具有强烈设计风格,具有压倒性风格或物质主题的保护区可能更难以谈判。但是,保护区总体上具有各种年龄和风格的房屋,因此,设计风格不太统一‘code’.”

在地图上作为简单边界绘制的保护区可能包含一些房屋,这些房屋本身就具有有限的建筑价值。这些异常情况在‘保护区法律中的“增强”元素,但同时也为保护区其他地区的人们提供了更多的选择空间,他们希望尝试一些更具建筑学意义的工作。

在历史名城巴斯的自然保护区建造的现代雪松木房屋

这个 雪松现代设计 先前的方案在萨默塞特郡的一个树木繁茂的地点失败后,赢得了批准。 CaSA Architects的方案涉及巧妙的定位,并采用天然材料柔化了现代形式 (图片来源:Simon Denison)

“您只需要多考虑一下该方案,但是当然不应该排除现代方案,”PAD Studio的Darren Bray说。“‘Contemporary vernacular’ is the critical term here if you want to go down the modern route, and one which we use a lot. 这个 is a theme of design that incorporates traditional, local forms and materials but detailed and re-engineered in a contemporary way.”

我们的保护人员同意。“我们感兴趣的关键原则是整体形式和材料质量。”这是关于质量,而不是特定的样式。

一个问题是,该过程本身并不完全依赖于保护官员,在大多数情况下,保护官员应该能够看到您当前方案的设计质量。规划委员会对保护区中的规划应用程序进行了最后召集,因此,由他们和教区议会作为特别重要的被咨询人来决定。

从理论上讲,一位保护官员会喜欢您精心设计的方案,这是当代批判性地区主义的杰作,使用本地采购的材料,无疑增强了保护区,但是如果计划委员会和教区委员会不喜欢当代方案,那么就有机会获得批准是有限的。

尽早参与至关重要

我们采访过的地方政府保护官员说:“我真的建议您获得应用前建议。整个计划的审查远不止一个‘正常的申请,因此,请务必证明您已尽早参与。无论如何,就个人而言,我更愿意一经建立早期图纸,便立即与设计师合作。我想将自己既担任顾问又担任顾问—房主顾问,尝试设计方案,并由顾问委员会做出决定。如果可以更好地协调这些角色,则总体而言,成功的机会更大。”

PAD Studios的Darren Bray表示同意。“尽早与保护官员,教区议会和邻居保持联系非常重要。保护区中的应用是一个很大的问题‘计划被加速了”,那些本质上会对您的计划产生更大兴趣的被咨询者,必须成为流程的一部分。”

达伦建议与邻居进行非正式接触并参加教区议会相关会议的计划—他着重出席会议并公开讨论安理会的关切。采取这种方法比关闭商店然后继续经营要好得多。

保护区的许可开发

许可开发(PD)权利 仍然存在于保护区中,但在某些情况下会有所减少(但可能没有您想象的那么多)。以下是关键规则的摘要:

扩充功能: 在保护区中,您需要为任何扩展申请规划许可,但单层后扩展不超过3m(如果房屋是独立的,则为4m)。

侧面扩展和两层扩展–根据PD权利在其他领域中某些是允许的–在保护区中均被排除在PD权利之外。

护墙板: 如果您居住在保护区,则在用石头,人造石,卵石划线,抹灰,木材,塑料或瓷砖覆盖房屋外部之前,需要获得规划许可。

视窗: 这是一个灰色区域,但是除非您的保护区房屋受到保护, 第四条方向 取消许可的开发权后,从理论上讲,您可以插入新的窗户和门,以替换现有的窗户,这些新的窗户和门的外观与房屋建筑中使用的外观相似。简而言之,保护区中的规则与常规非指定区域中的规则相同,因此您仍然需要获得许可以使用截然不同的窗口方案(包括新的开口)。

附属建筑: 保护区房主具有与普通房主相同的PD权利,除了能够在房屋侧面竖立附属建筑的能力。其他常规的PD权利禁止在房屋前部增加附属建筑,并限制高度(尤其是在边界附近),并且不应覆盖房屋周围土地的一半以上。

太阳能板: 最近争议很大的区域,但最新的情况是,如果您在保护区中,除非将太阳能电池板壁挂在墙上(即不在屋顶上),否则不需要规划太阳能电池板的批准高速公路。因此,如果您在保护区中有一所朝南的房屋,则可以在满足某些限制的前提下在屋顶上弹出面板。

应用程序

“演讲绝对是关键”皮特·唐克斯(Pete Tonks)说,他仍然制作(相当漂亮的)他的方案的手绘图。“设计非常重要,因此必须以确实能改善当地面积的方式展示该方案。”

PAD Studio的Darren Bray同意:“当我们在保护区申请新建筑时,我们会为其构建一个物理模型,以便地方议会和保护官员有机会以正确的方式对其进行可视化。”

并不是说他会这么说,而是暗示当代计划可以‘以某种方式变得“柔和”,例如,现代主义房屋偶尔出现的鲜明特征可以表现为不那么恐怖。这不是一个陈述错误的问题,而是一个令人满意的陈述的问题:作为旋转医生的设计师。

Pete Tonks写意画

皮特的徒手绘制的图纸比标准建筑图纸更能代表建筑物 (图片来源:Pete Tonks)

应用程序的其余部分本身应该是设计师进行的早期研究的自然结果。我们的地方政府保护官员说:“一个好的应用程序可以广泛地分析保护区的历史和居住模式,如果您可以参考的话,那是一件好事。一个不好的应用程序是一个框选式的练习,提供的细节较少。他们需要深度和大量的作业。”

因此,鼓励您的设计师花时间在您周围的地方,阅读评估并在应用程序的设计中引用它&访问声明。材料是关键,并且如果可以本地出处,则所有的功能都给您。在您的应用程序中明确表明您已经考虑了本地建筑风格和历史以及自然/景观元素。这些可以像当地土地的谎言一样抽象,也可以像合并当地砖块制造商/粘土一样客观。

在保护区进行设计的重要技巧

  • 不要只是试图与当地语言保持一致,而是要努力改善该地区已经存在的事物。
  • 以某种方式引用该区域—无论是通过使用本地材料,还是通过建筑物的建筑形式模仿景观。
  • 您和您的设计师如何展示您的应用程序是关键,因此请考虑3D建模和徒手绘制草图,而不是无菌蓝图。

什么是第4条指示?

第四条规划部门可以援引指示,以进一步禁止在许可开发权下通常允许的小规模变更,即使是在保护区。这些类型的立法特别禁止某些类型的开发,并且特定于某些街道,部分街道甚至特定的房屋。

通常情况下,他们处理前门上的重新粉刷,禁止卫星天线,甚至对花园进行重大更改等。第四条指示可以专门适用于房屋– e.g. ‘在教堂路1-48号之间的房屋中,我们只希望前门具有以下油漆颜色”–或采用更笼统的方法(例如‘在丘吉尔保护区,未经明确的规划许可,我们将完全不允许使用卫星天线”。

第4条指示并不特定于保护区,可以在保护区之外发出—但就其性质而言,在保护区中很常见。它们由地方当局管理(直到几年前,国务卿必须批准所有第4条指示),并且特别是在保护区中,如果地方当局有此要求,则无需协商即可立即使用。

如果您想对房屋进行更改(第4条禁止),则必须申请规划批准。您可以对决定提出上诉,但不能对适用于房屋的第4条指示提出上诉。

常见问题

我怎么知道我的财产是否在保护区内?
在大多数情况下,在运输过程中,其中一项基本搜索不会获取物业在保护区内的事实。没有国家自然保护区数据库 —您将需要与维护列表的地方当局核实。

在某些情况下,地方政府规划部门会在其网站上发布交互式地图,使您可以搜索与您的财产有关的所有规划法规。有些允许您执行邮政编码搜索。其他人则不太成熟,他们会在其网站上发布基本信息,在这种情况下,您需要致电计划部门本身。

我可以拆卸吗?
避免不必要的拆除是保护区管理员的第一要务。您需要获得规划许可才能拆除保护区中的建筑物,除非:

  • 建筑物小于115m³,从外部进行测量(因此大多数独立的车库和其他附属建筑都可以);
  • 它是高不到1m的门,墙或围墙,毗邻高速公路,而其他地方高2m;
  • 它是一栋自1914年以来建造的建筑,用于农业或林业。

什么是拆迁?
法院在一个称为“法院”的案件中决定了变更与拆除之间的界限。‘《清水》,将拆除定义为拆除整个建筑物,而不仅仅是拆除其中的一部分。同样,除关键面外的建筑物的拆除也将被拆除。同样,值得一提的是在您或承包商将破坏球拿出之前,先咨询您当地的主管部门。

在大多数实际情况下,您可能希望申请拆除,作为更广泛的规划同意的一部分,例如拆除部分或全部房屋进行重建。

我可以对树木进行更改吗?
有关树木工作的一般规则受制于 树木保存令 (TPO)适用,但有一个附加层。如果您居住在自然保护区,则如果打算对树干直径大于75mm的任何树木进行工作(例如,修剪,修剪或砍伐),则需要通知当地规划部门,以1.5来衡量,这些树木的直径大于75mm m高于地面。 (最好保留几张照片,以提供证据证明如果您想向前推,那棵树比这棵树还薄。)

您需要在进行这项工作之前的六个星期进行此操作,以便使计划授权机构有机会在其上拍一个TPO。您需要的表格称为‘申请树木作品:受树木保护令(TPO)限制的树木作品和/或保护区树木的拟议作品通知。