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您应该拆除并更换吗?

拆房子
(图片来源:盖蒂图片社)

所有房屋只是建筑地块的临时占用者。当你想到 寻找土地 从这个意义上说,机会的世界一下子就在等待着您。这些天来,英国超过一半的自建房屋是由于现有房屋被拆毁而造成的*。

那么,您如何处理替换和重建的想法,又如何知道刚刚看过(甚至可能拥有多年)的房屋是否适合破坏球呢?

也许现有房屋的设计不佳,或者就其所站立的土地的大小和价值而言太小,或者根本无法进行经济修复或改善。一个新的住宅将受益于这一事实,它将进一步封印它的命运。 零增值税 while 装修 and 延期 通常,工作的标准等级为20%。

在决定是否进行拆除之前,需要考虑一系列问题,从成本和增值税到环境影响和规划规则。

我的地块有再开发潜力吗?

可行性是确定某地块是否具有再开发潜力的关键-虽然建造梦想家园并不总是一项获利活动,但要确保堆积的数字至关重要。想法是弄清楚项目是否‘有利可图的”‘可行”,因此值得您花时间对其进行重新开发。

这是许多不知情的自我建设者解脱的地方。关于更换地块的建议是像开发商一样思考,进行研究并始终了解承担项目的财务后果。

从广义上讲,计算生存力并不复杂;这种情况是从地块的支撑力上倒退,确定最终价值,然后从一开始就扣除开发项目和购买物业的总成本。

剩下的就是‘利润”,换句话说‘权益”,是您为建造替换房屋而付出的努力。理想情况下,仅考虑一旦完成就变成黑色的项目,除非您很乐意赔钱。基本计算为:

利润(权益)=最终价值– build costs – purchase costs

您必须做功课并考虑所有相关费用。

拆房子

(图片来源:盖蒂图片社)

设计替代住宅

重建房屋的最终价值将取决于其建筑设计以及 安全的计划许可 将停止任何在其轨道上死亡的项目。您需要创建一个要求最优惠价格的设计,同时还要确保获得当地规划机构(LPA)的批准。

所有替代项目都将受到LPA的审查,而规划政策将影响您的开发计划。好消息是,当替换现有房屋时,已经确定了住宅开发的原则,因此仅需考虑设计,规模,选址和出入等细节。

增加重置财产的规模将提高财务可行性,但将受到严格的政策指导方针的约束。通常,大多数LPA允许的替代房屋最多比现有房屋大30%,但是有些LPA将采取更为务实的方法,并考虑拟议设计和当地情况的更广阔视野。

在制定设计思路时,请从周围的建筑中汲取灵感,并考虑您的提案将如何影响或理想地‘适合当地的街头风光。过于霸道,比相邻属性更高的设计会导致邻居不满意,这些设计很可能会被皱眉,并且可能会被拒绝。

可能值得您与计划部门核对您的建议,方法是: ‘应用前会议,但请谨慎,因为所提供的建议对地方当局没有法律约束力。

拆房子

(图片来源:盖蒂图片社)

拆房多少钱?

无论您做什么,都必须先获得旧房屋的重置权,然后再拆除它。现有住房的存在定义了住宅开发的原则,因此至关重要的一点是,在获得重置许可之前,不得进行拆迁。

拆除住宅物业通常很简单,费用约为£8,000-£单一财产12,000。

该成本的大部分是材料的处置,如果存在具有残值的材料,则可以降低成本。承包商将列出任何打捞项目的价值,通常将其与报价相抵销。如果可以在现场重复使用或处置无毒废物,例如用于驱动器,路径,露台和索道的清洁铁杆,则可以进一步降低成本。

拆卸工程所需的时间取决于房屋的规模和复杂程度。这项工作通常需要四到八个工作日。如果建筑物是半独立式或联排房屋,则在拆除之后,相邻的建筑物将需要支撑,这将增加成本。 

请记住,没有合法权利进入某人的土地进行拆除。您受可能拒绝进入的土地所有者的摆布,因此应获得许可证,以确保可以安全完成拆除。不要依靠你的友好邻居(可能不会保持友好);确实希望为此付出合理的代价。

现有的电力,自来水和污水服务连接以及与高速公路的连接通常可以重复使用,与开发原始小区相比,这可以节省大量资金。

如果需要专门工作,例如 清除石棉 (通常以覆层,屋顶和雨水形式出现),这会增加成本和进度。对于清除和处理石棉有严格的规定,最好从专业承包商处获得报告和报价。

我需要规划许可才能拆除房屋吗?

拆卸工作通常不需要规划许可,因为分类为 许可发展 (PD).

但是,地方当局可以使用第4条指示(通常在列出的建筑物或保护区中使用)或第3条限制(作为规划批准的条件添加)来全部或部分删除或限制PD权利。其他作品)。在这些情况下,需要计划许可。  

我可以保留现有建筑物的一部分吗?

保留现有结构的一部分并将其合并到新版本中似乎是一个好主意。但是通过这样做,您的项目将花费更多的构建成本。

为了有资格获得0%的增值税,必须更换包括基础在内的整个现有建筑物。因此,如果您保留现有的子结构,您将无法收回增值税,这会使建筑成本增加多达20%。

如何获得零税率增值税

新住所不使用现有住所的任何部分,则有资格享受零税率增值税,但以下情况除外:

  • 地窖/地下室(您也可以保留一楼的楼板)
  • 与相邻物业(例如,排屋或半独立式房屋)共享的保留的宴会墙
  • 一个(在拐角处有两个)保留了façade(仅在您的计划许可中明确要求时)
  • 通过增加另一层/增加或涉及用途变更的转换来创建新住宅

可以保留独立的车库或附属建筑。如果拆迁工作本身是为了促进新住宅的建设而进行的,则可将其增值税税率定为零。

我需要野生动物调查吗?

在农村地区,地方规划部门可能会要求生态顾问进行野生动植物调查,这是替代住宅预申请过程的一部分。如果检测到濒临灭绝物种的证据(通常是蝙蝠,、,和更大的new),那么在进行工作之前,专家需要进一步报告。

该报告将建议一年中可以进行拆卸工作的时间,以及所需的缓解措施,例如提供其他栖息地。即使在不需要规划许可才能进行拆除的情况下,危害甚至干扰受保护物种也属刑事犯罪。

(更多: 阅读我们的蝙蝠调查指南)

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(图片来源:盖蒂图片社)

以下是拆卸房屋的典型工作顺序:

  • 切断并限制所有服务,例如干线供水和下水道连接,电,气和电话
  • 架设站点围栏并保护站点
  • 如果需要,可以架设脚手架
  • 危险材料,例如石棉,经许可或由专家根据需要清除
  • 软剥所有松动的物品,厨房和卫生洁具,并去除所有电缆,照明设备,水暖管道,散热器等
  • 卸下所有门,窗框,衬里,内部/外部木模等
  • 带状屋顶和铅条
  • 去除结构性木材,托梁和桁架
  • 拆除墙壁和打捞砖-不需要的材料将被清除以进行破碎
  • 分解剩余物,打碎地基和多余的排水沟

安置房屋的常见问题

大量拆除未列入清单的建筑物 保护区 除115m3以下的建筑物,高速公路旁1m高的墙壁或围墙或其他地方2m高的墙壁或围墙外,都需要获得地方政府的规划许可。

拆卸房屋的任何部分均需要获得该同意。 列出的建筑物。未经当地规划主管部门的许可,对保护区内的建筑物或受保护的建筑物进行重大拆除是刑事犯罪,并可能导致无限期的罚款。

规划政策通常允许在没有废弃房屋的情况下,即使在空旷的乡村中也可以提供替代住房。法律对遗弃的定义尚未完全定义,因此,最好始终在拆迁之前获得对替代住宅的许可。

整个英国的置换住宅政策各不相同,在许多地区,相对于现有房屋而言,任何扩大规模及其位置都受到限制。在例外情况下已同意在空旷的农村中建造新住宅的地方–例如,改造一座多余的农业建筑–现有建筑物的全部拆除将使该同意无效,因此必须避免。农业住房也是如此。

如果您要拆卸的是独栋房屋以外的其他财产,则相邻的其他财产很可能会享有抚养权,这是法律认可和保护的一种特殊类型的地役权。进行拆卸工程时,您有责任支撑建筑物的其余部分,并确保新建筑物继续这样做。如果您在邻近邻居的地方开挖地面,例如用于基础或新地下室,则享有相同的支持权。

如果拆除工作影响到 党墙 或政党隔离墙结构,政党隔离墙协议将需要根据《 1996年政党隔离墙法》(仅限英格兰和威尔士)的条款进行谈判。

为替代住宅提供资金

重建项目的融资可能比在处女地上建造新房屋要复杂得多。问题在于,在进行重建项目时,融资过程变得不合逻辑-您需要抵押来购买物业,以抵押您想要拆除的建筑物的价值!

这为标准的高街银行敲响了警钟,他们可能很快对批准抵押贷款申请失去兴趣。重建项目的融资需要专家的建议和务实的方法,而友好的建筑协会通常会提供这种方法。

拆房子

(图片来源:iStock)

替换现有房屋的优势

  • 设计自由 可以设计出新房以反映您的个人需求和愿望
  • 增值 在既有社区中放置个人化,设计良好,节能的房屋更为可取,因此更有价值
  • 更多的空间 置换住宅可从规划政策中受益,从而可大幅增加规模和规模
  • 降低能源费用 使用高性能建筑系统建造的新房更加节能
  • 少交税 社区基础设施征税(CIL)负债仅适用于增加的建筑面积,新建建筑物可享受零税率增值税。自我建设者也可以要求豁免CIL
  • 更容易找到 随着房屋库存的老化,比未开发的新建筑更容易找到替代用地
  • 住在空旷的乡村 通常是在定居点边界之外获得许可的唯一方法
  • 风险较小 住宅开发的原则已经确立,因此规划风险较小
  • 基本服务 (水,气,电,电信,排水)随时可用
  • 意外的基础问题 由于现有建筑物显示出结构稳定性或不稳定性的证据,因此可能性较小
  • 已建立的访问安排