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如何在花园地上建房

单层自建花园区
(图片来源:杰里米·菲利普斯)

毫无疑问,最大数量的单个地块,以及从定义上说,是潜在自建商最感兴趣的那些,是从现有属性中雕刻出来的。这些是花园的地块,是通过围护侧面的土地或允许车道允许进入后部或前面的“备用”土地而创建的。

许多可能的自我建设者会花费数月甚至数年的时间, 寻找情节。但是,对于某些人来说,一块已经以花园形式存在的地块已经在他们的所有权之内,对于他们的需求而言,该地块已经变得太大了。因此,在花园里建新房是获得土地的绝妙方法。但是,确实需要考虑一些考虑因素和潜在的陷阱。

在您的花园中建造的优势

如果采取正确的程序和预防措施,那么在您自己的花园土地上建新房有许多好处:

  • 您通常在建筑时有一个住所。
  • 因此,您可以随时注意进度和安全性。
  • 您可能已有空间来安全地存储建筑材料,从而使您可以批量购物,并在建仓前利用议价便宜。
  • 您可以确保设计不会对现有房屋造成不利影响,并且同样可以保护新房屋免受旧房子的不利影响。
  • 您无需为该地块付费,因此可以将所有资源集中到新住宅中。
  • 您通常可以利用现有服务,尤其是与干线下水道的连接,从而省去了开辟道路以连接到服务的费用。
  • 您可以保留自己熟悉的环境和社区。

关于什么 规划许可?

上届工党政府将花园用地指定为棕地,并推定有利于发展。它被认为是自建房屋的天赐之物,但由于许多花园被开发为多种职业建筑,从根本上改变了许多社区的性质,因此失宠了。它还与完全独立的政府对更高密度开发的愿望相抵触,这意味着许多希望自己建造一所房屋的潜在自建商和开发商被要求建造一栋以上的住房。

随后的政府取消了花园土地的棕地地位,预示着“花园抢夺”活动的结束。但是,除了申请人有必要证明开发的可取性和可取性之外,其他一切都没有真正改变。这通常意味着,单身住宅在获得规划许可时会受到更多青睐。

可以证明在不损害该地区和街道环境的本质的情况下可以进行周到的发展的大型花园在许多情况下仍然可以接受,并且再次构成了单个地块的大部分。

当心盟约

重要的是要记住,尽管规划许可意味着您可以开发土地,但这并不是说您可以—如果存在法律上的障碍, 盟约 不利于进一步发展,这可能会使同意无法实施。房屋或花园或土地的标题附有契约或负担(在苏格兰众所周知);详细信息将包含在 土地登记 or the 苏格兰名册。它们通常是由先前的所有者放置的,并且对任何所有者和/或任何将来的所有者具有约束力。

最有可能使预期的自我建设者感到震惊的盟约是一揽子限制性盟约,禁止对花园进行任何形式的开发,特别是不包括建造房屋。如果盟约是“活着的”并且受益人是已知的,那么这确实可能是一个问题。

删除它的唯一方法是同意某种付款方式或适用于 土地审裁处 其依据是盟约的最初目的随着时间的流逝而逐渐消失。但是,这样的应用程序只有很小的成功机会。

未经同意违反盟约很可能会导致禁令。因此,如果您确实希望在附有此类盟约的花园上建房,则必须与受益人达成协议,这通常涉及从“无用”的花园土地到可开发的土地的价值提升的三分之一支付。这就是所谓的 提升条款.

另一方面,如果盟约似乎没有任何可追溯的受益人,那么自我建设者将处于更好的位置。解决此问题的简单方法不是要删除盟约,而是要购买一份保费赔偿单。这可以通过律师安排,并且保费将根据受益人挺身而出的可能性确定。

在谢菲尔德的这座自建房屋(由Halliday Clark建筑师设计)是在房主汤姆(Tom)和艾米丽·亨特(Emily Hunt)发现了开发潜力之后,在通往现有露台房屋的大型车道上建造的。

城市自我建立在城市地块上

(图片来源:杰里米·菲利普斯)

“我们选择购买的末端露台物业一侧有一条大车道,曾经有另外两栋排屋。这些在1970年代遭到谴责和拆除,但我们希望获得规划许可,以便在陆地上建造其他东西,”汤姆解释。在建造过程中,这对夫妇仍然住在露台上。

潜在的访问问题

访问可能是另一个问题 考虑。许多房屋与一个或多个其他住宅共享驱动器或通道,并且该通道的布置可以采用多种形式。如果授予/已授予特定土地私人使用权,则增加其他住所通常不会违反协议。但是,如果根据对命名或编号住宅的访问权限授予访问权限,或者特别是指“单一”住宅,则该访问权限及其所有权利可能不会自动转移到后续住所。再一次,可能必须达成协议并支付“赎金”。

相同的标准可能适用于在他人的所有权下或共享私有驱动器下在土地下或土地上运行的服务。未经同意而使用土地或进入可能会导致禁制令。另一方面,禁令是一项昂贵的程序,许多受害的受益人将无法解决那么多问题。如果您利用这种情况,请注意,如果您想出售新住宅,可能会遇到麻烦。

新住宅会影响现有房屋的价值吗?

在大多数情况下,从大于平均水平的花园中雕刻地块对现有房屋的原始价值几乎没有或没有不利影响。只要保留原始住所的总地块大小至少为建筑物占地面积的三倍,就不会出现价值减少的情况。

更重要的是,房屋价值的任何减少通常都会比所得地块价值的增加大大超过。

皮特(Pete)和洛特·克拉克(Lot Clark)大约35年前在德比郡(Derbyshire)的一个村庄里买了一套五张床的维多利亚式房屋,目的是在孩子长大后缩小到新房的尺寸。他们现有的两英亩花园为建造新的节能住宅提供了空间,这将使他们在退休期间的运营成本较低。

单层自建花园区

(图片来源:杰里米·菲利普斯)

解释税收规则

如果您获得了在现有房屋的花园中建造新房屋的计划许可,则您的 主要私人住宅 (PPR),然后决定不建造而是出售该地块,然后,只要该地块的面积不超过0.6公顷(约1.25英亩),任何销售所得均免征资本利得税(CGT) )。如果您确实建造了新房屋并搬进了新房屋,则类似地,旧房屋的出售也免于CGT的费用。一旦您搬入新屋,它将成为您的PPR,并且在以后的任何销售中也免于CGT。

例如,如果您在其上建造新房子的“花园”土地与您的PPR离婚了, 围场或分配 在村庄的另一侧,那么一旦新房子完工,旧的PPR的销售将免税,新住所将从您搬入之日起成为您的PPR。

但是,CGT负债将在新住宅中发生,这是根据其所有权在您拥有之日至占领之日的规划和开发方面的价值提升来计算的。该责任仅在任何未来销售中实现收益时才发生,因此将处于休眠状态,直到或除非出现这种情况。

如果您构建新属性,然后 说出来,则以后的任何销售都应支付CGT。此外,由于首次租用是要出租的,因此您将无法 退还增值税 在建造房屋时付清。

但是,如果您习惯在花园或任何其他地块上反复建房,略过顶层略作生活,几乎没有可证明的其他收入形式,那么您将引起税务机关的注意您将要承担的责任不是CGT,而是所得税。

如果您在花园里建新房, 卖掉 如果您以前从未居住过,那么您也将被视为正在交易,并且所得税将根据您获得的“开发商的利润”以及规划许可获得时由于土地价值上升而产生的收益而缴纳。获得。

资助建设

在理想的情况下,我们所有人都会偿还现有的抵押贷款,并有足够的储蓄来为自建实体提供资金。但是,在不是这种情况的情况下,可以使用几种不同的选项。

您可能可以在现有房屋上筹集资金来筹集建造费用,例如,在出售旧房屋时将其全额付清。另外,地块价值的增加可能意味着您可以筹集资金,足以建造新房屋和/或还清旧房屋上的任何现有抵押贷款。

到那个时刻 自建抵押,拥有土地是一个明显的优势,因为加速抵押贷款(例如BuildStore提供的抵押贷款)通常会给您土地价值的一定百分比,以及分期付款中一定比例的建造成本。由于您已经拥有土地,因此您的第一笔土地付款通常会大大降低您的建造成本。

但是,如果您在现有房屋上抵押的贷款非常多,而您的收入却无法确保您获得额外的贷款,那么您可能会被迫在开始工作之前出售旧房屋。但是出售的时机掌握在您的手中,使您可以最大程度地减少房屋之间的差距。

无论如何,必须与专门了解自建市场的自建抵押贷款提供者进行对话,而不是与标准的大街小额贷款机构进行交谈。