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房屋建筑洞察力:赫里福德郡受阻的数百项自建项目和开发

赫里福德大教堂
(图片来源:盖蒂图片社)

由于受保护的拉格河集水区的磷酸盐污染,住房暂停开发新开发项目,因此赫里福德郡的自建商面临计划的延迟和障碍。 

赫里福德郡议会(Herefordshire Council)于2019年10月发布了暂停令,该禁令涵盖了该县约40%的土地,理由是担心允许新住房(包括 自建)会因高营养负荷而导致水质不佳而违反欧洲人居法。 

十个月以来,理事会和赫里福德郡营养管理委员会的各个机构都在努力寻找解决方案。赫里福德郡的房屋建筑业已停止,这一僵局阻止了新地块的上市。

规划许可 超过1100套房屋的申请被搁置,该申请可以追溯到暂停实施之前的几个月,据报道,这一数字每周都在上升。

营养中性的重要性

营养中性通常是指河水中氮和磷的平衡。这些营养素通常来自:

  • 农业肥料流失
  • 动物废物 
  • 盖新房
  • 污水处理厂的排放

如果长期内营养素含量过高,则不能将某地区归类为有利地区,并且自然英格兰认为该保护环境处于危险之中。这在特别保护区(SAC)等名称中尤为重要,它们是受欧洲人居指令保护的区域(在英国退欧后将被保留)。

磷酸盐污染的主要后果是季节性藻类繁殖,这限制了本地鸟类和海洋生物的食物和氧气的生长,分布和种类。 

如果污染影响到受保护的指定栖息地-英格兰有82个欧盟指定的SAC-那么该地区的新开发项目必须等到恢复良好的水质并制定有效的营养管理计划(NMP)才能获得批准。必须判断NMP在确定的时间内可以肯定地维持有利条件。

在2019年,《自然英格兰》建议一些SAC未能通过的理事会考虑其NMP是否适合目的,而不是批准无法证明营养中性的住房计划。

暂停令的影响 

赫里福德郡现有的和新的自建房屋规划申请均已于2019年10月暂停,拥有尚未开始建造土地的自建房屋面临无法排水的前景 规划条件 (例如针对 非市电排水解决方案)批准。

Merry Albright,创意总监 边境橡树 最近成立的赫里福德郡建筑业大厅小组的联合主席 房屋建筑& Renovating: “赫里福德郡是一个庞大的自建县-自定义和自建项目为当地经济和农村社区做出了巨大贡献,但自去年夏末以来,该县大部分地区的所有新房规划批准都已停止。

“这意味着新的土地非常短缺,当我们已经出现住房短缺时,这将非常令人不安,但是我们也担心已经批准了规划的土地,如果无法迅速找到解决方案,那么这些土地的许可将用光。”

赫里福德郡议会报告称,截至2019年12月,该县已有591人签署了自建或定制建筑登记册,但这很可能只是该县拥有悠久而成功的遗产的一小部分需求自我建立和小发展。

(更多: 建造权)

十个月以来,对于许多自建商和在市场上工作的人来说,这种情况仍未解决。 

建房

自2019年10月以来,许多自建商未能动工 (图片来源:盖蒂图片社)

自我建造者和装修者如何受到影响?

据估计,目前在赫里福德郡议会的规划过程中有150多个潜在的自建地块。 

这对自建商以及为自建商提供服务的人(从建筑师到建筑商的商人,商人到打包公司)的影响是灾难性的。

在临时禁区中已获得现有规划许可的情况下购买地块的自建人员只能在以下两种情况之一下继续其项目:

  • 如果他们已经开始进行与排水相关的所有计划条件的技术开始
  • 如果获得当地政府的许可,则颁发人居法规评估(HRA)-本质上说,建筑物不会进一步损害受损的环境

赫里福德郡议会目前并未针对绝大多数新的家庭应用发布HRA。而且只有少数批准能够使用该标准。

这是因为尽管“自然英格兰”提供了一套开发标准来帮助某些应用程序表明,通过特定的排水情况不会产生额外的磷酸盐贡献,但这只能应用于少数没有干管排水和场地坡度和地下地质条件符合特定测试要求的地方。据报道这很难证明。 

那些希望将建筑物改建或恢复为住宅的人将面临同样的问题,并且无法获得HRA,因此会阻止批准或开始工作。 

暂停也曾进行过延期项目,但今年早些时候,赫里福德郡议会放宽了对延期的解释,现在许多人正在通过。 

赫里福德郡议会的回应

发出暂停令五个月后,赫里福德郡议会提出了一项 立场声明 关于拉格河集水区的住房开发。 

它说: “英国自然协会建议,对于拉格河流域的任何需要适当评估的计划或项目,目前的影响尚不确定。这是因为,对于NMP是否提供了适当的缓解措施,可以合理地进行科学怀疑,并且可以据此来得出结论,即对完整性没有不利影响。” 

理事会得出结论认为,可能需要对NMP进行审核,“为了提高确定性水平,并再次在适当的评估中将其作为缓解措施,”。此外,理事会确认正在寻求有关最佳程序的法律建议。

据报道,在实行暂停令之时,赫里福德郡议会无法处理约130份1100所房屋的申请。但是,随着暂停的进行,人们普遍期望积压的应用程序将继续增长。 

赫里福德郡面临自我建设危机

赫里福德郡是在暂停之前蓬勃发展的自建和定制建筑县 (图片来源:盖蒂图片社)

采取了什么行动?

赫里福德郡议会于8月10日签署了一项内阁成员决定,从其新房屋奖金储备中拨出200万英镑用于建设多达8个综合湿地,这将用于从无法从磷酸盐去除中受益的小村庄污水处理厂中去除磷酸盐。

该委员会说,这与购买用于抵消磷酸盐的农业用地相结合,应有助于通过磷酸盐信用解除暂停而创造所需的净空。

赫里福德郡议会的发言人列出了议会正在寻求的另外两种途径:

  • 与监管合作伙伴完成谅解备忘录文件
  • 调试‘中期报告”中关于拉格河磷酸盐的现状以及如何最好地缓解这种情况

关于何时实施这些计划,尚无明确的时间表。 

其他县是否受影响?

对于汉普郡而言,营养污染也是一个重大问题。朴茨茅斯市议会(PCC)是地方当局于2019年6月启动了对新住房开发的暂停,同时它就如何遵守《自然英格兰指南》寻求法律建议。它采取临时措施以解决问题 硝酸盐学分制,随后于2019年11月取消了暂停服务。

赫里福德郡议会(Herefordshire Council)证实,其《中期报告》将探索这种有望终止僵局的方法。 

自我建设者可以做什么?

对于那些已获得规划许可而购买自建地块但无法进行建设的人,市议会会提供以下建议:“就可以采取哪些替代性排水措施或提出何种替代性建议以减轻磷酸盐开发带来的预期影响,向著名的咨询公司征询意见。”

如果我还没有购买地块怎么办?

克雷格·亚历山大(Craig Alexander),特许建筑师 奥克赖特, 说过:“购买前,请仔细研究您的地块。即使站点具有规划许可,也可能存在一些保留事项,例如保留的事项,规划条件或设计修改。

“研究现场缓解措施,例如,如果可以证明您的网站将‘对相关化合物的影响保持中立”。”