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规划二人斗地主指南

对夫妇获得建议
(图片来源:盖蒂图片社)

规划二人斗地主是具有以下方面专业知识的专业人员 规划许可。在某些情况下,他们的帮助可以使项目是否获得计划批准有所不同。

  • 规划申请的咨询,准备和提交
  • 针对拒绝规划许可提出上诉
  • 通过现场评估和开发可行性研究为潜在的发展机会提供咨询
  • 在公众咨询中代表客户的利益
  • 环境影响评估
  • 总体规划和城市设计研究
  • 政策研究
  • 公众咨询和参与
  • 执法通知
  • 合法证明

规划二人斗地主是一组专业人士的一部分,其中包括数量测量师,能源评估师等–项目经理也可能在该列表中–但是他们的参与可能是项目的制定,相反,他们缺乏参与肯定会破坏项目。

由于我们的计划系统日趋复杂和日新月异,因此从许多方面来说,在我们运营所在的世界中,计划二人斗地主的使用正变得越来越普遍。即使您非常确定案件的成功解决方案,您也必须能够巧妙地发挥实际申请流程的作用—这是委员会,官员,社区基础设施征费,第106条协议以及上诉的世界。

然而,许多自助建筑商和装修商面临的问题是,尽管默认建议是聘请所有专业人员,但您可以动手以使您的项目取得成功,但是您不想过度煎蛋。当然,您也不想不必要地花钱。那么如何进行呢?

我什么时候需要规划二人斗地主?

在许多情况下,建议使用规划二人斗地主。请记住,他们了解不断变化的规划政策范围以及了解计划的能力。‘全局”当然可以胜过建筑师的建议,有时甚至可以胜过当地规划人员的建议。

首先,在权衡您可能认为正在建造的建筑群的发展潜力时,应使用二人斗地主。在承诺购买房产之前,花几百英镑进行可行性研究是一项非常明智的投资。

“一开始就聘请规划二人斗地主,以建议是否值得购买网站,这真的很有价值,”Red Kite Development Consultancy的Deirdre Wells说。“这是一个主要的技能领域,在很多情况下,我的建议是放弃街上那个男人的安全赌注,找到另一个地点,因为(出于晦涩的)政策原因,它没有前景。令人震惊的是,复杂的计划政策以及变更速度有多快。”

但是,可行性研究可能不仅使您无法进行潜在的开发。规划二人斗地主带给聚会的知识可能会释放您和其他潜在购买者未曾想到的机会(例如,建议该网站可能适合多个房屋,而不是利润不高的一次性房屋)。

可行性研究通常可以在投产后的几天内进行,并且往往可以准确地表明站点在地方和国家计划政策的背景下提供的总体前景,而不是对单个计划进行详细分析。大多数规划二人斗地主会提供一个,您应该支付500-1,000英镑的固定费用。但是,一些计划二人斗地主会提供‘审核您的机会–一种可行性研究–大约100-300英镑。不要指望细节,但这是从规划的角度看待土地谎言的一种更具成本效益的方式。

对于寻求获得其计划批准的自建商或装修商来说,通常的做法是依靠其建筑师来管理过程。但是,虽然架构师可能在处理困难的计划应用程序方面有一些经验,但是处理计划策略,本地计划,更新计划环境等并不是他们的日常工作。因此,在规划应用程序可能引起争议的情况下,二人斗地主可能是团队的宝贵成员。

RIBA获奖厅的马丁厅&Bednarczyk使用规划二人斗地主来管理Carreg a Gwydr的申请,这是一座非常现代的替代住宅,赢得了《每日电讯报》的房屋建筑&2012年创新奖。“最初的建议被拒绝后,又聘请了一名规划二人斗地主。我们感觉到自己要进入波涛汹涌的水域,需要一些专家帮助,” he explains. “在我们的案例中,规划二人斗地主能够以申诉专员满意的方式来论证—以扎实的,基于政策的语言,而不是情感上的争论。二人斗地主可以使人大为放心,因为其中有人具有丰富的经验,并且对规划政策有充分的了解,尤其是在当前政策变化很大的情况下。建筑师不太可能精通所发生的一切。”该项目最终被允许上诉。

Deidre Wells讲了这个故事。“计划二人斗地主带来的经验使他们能够想出新主意和策略来获得客户最想要的东西,即使这需要采取分阶段的方法,也比什么都重要。例如,在某些情况下,在进行新的构建或转换之前,可能有必要获取证明现有使用合法的证书。这需要大量研究,法律解释和获取法定声明的指导,但随后可以使该项目顺利完成。

“许多独立二人斗地主都为地方政府和私人客户工作,并且事先了解可能会遇到的问题,因此可以提前解决。”

什么时候可以避免使用一个?

并非每个项目都需要一名二人斗地主,许多–甚至一些更有争议的–一点都不用。

建筑师马丁·霍尔说:“规划二人斗地主对项目的价值取决于存在问题的原因。如果争议的问题是基于设计的,那么实际上建筑师仍然可以是关键角色。而如果是基于政策的,则二人斗地主将变得更加重要。是否聘请计划二人斗地主是一个非常细微的争论,这不仅是因为我认为您在现阶段对于单个家庭项目可能会有太多的专家。 ”

项目的规模并不需要聘请二人斗地主,它更多的是根据潜在的问题(麻烦和扩大的机会)来决定是否需要使用二人斗地主。

您可以进行大量研究,以便对开发的可行性得出自己的结论。所有地方当局都将有一个本地计划,可在其网站上查看。此本地计划将是评估您的应用程序的主要实质性考虑因素。

阅读与您的网站相关的个别政策(例如,绿化带,在农村地区重用农村建筑物等),并查看您自己的提案是如何堆积的。在网站上搜索过去该站点上的先前应用程序。阅读 国家规划政策框架 看看您的建议是如何关联的。

但是,所有这一切的问题在于,您只能从最近几个月来实地执行这些政策和计划的专家那里获得最新的完整图片。—并且在很多情况下都以名字的名义了解计划官员。您可能会决定,从您当地的规划部门那里花100-500英镑在申请前的建议上是一种更好的支出方式。在某些情况下,您是对的,但是本地案例规划人员除了简单解释规则及其在您的提案中的应用方式外,不太可能提供其他任何内容;二人斗地主将知道解决方法,并可以释放出巨大的潜力。

由于在网站上遭到拒绝可能会极大地损害其稍后获得批准的机会,因此从流程的一开始就与二人斗地主合作是值得的。正如Deirdre Wells所说:“在第一次拒绝之后,规划人员通常不得不帮助建筑师和客户,通常在第二次尝试中会成功。”但是,关键是要了解您并不总是需要一个。“当存在复杂的计划方案时,最好使用计划二人斗地主—简单的情况并不一定会导致过度使用,” says Martin Hall. “当申请处于委员会阶段时,委员会成员实际上可能会对申请人的人为方法做出更好的反应;同样,在向检查员介绍时,专业人员会更合适。”

但是,如果有进行额外工作的机会,那么一位没有工作经验的自建商所聘请的规划二人斗地主会不会倾向于谈论自己的前景以进行一些工作?并非根据Deirdre的说法。“坦率地说,我们要做的事情要比不参与不需要我们的计划更好,并且会告诉客户,如果案件很简单,他可以在没有我们的情况下进行管理。我见过不必要地聘请了规划二人斗地主的唯一情况是对他人的计划提出异议–只是重复反对并添加引用–一个简单的字母就可以完成工作的地方。我们有专业的谨慎义务,并非常重视它。”

如何找到优秀的计划二人斗地主?

从很多方面来说,这与在项目中与其他专业人员打交道是一样的—推荐很长的路要走。当地知识非常有益,因此,您应该搜索 RTPI的注册 让最近的二人斗地主们发声。实际上,周围并没有大量的规划二人斗地主(在每个地方当局中通常只有不多的规划二人斗地主,对于作者而言,通过RTPI的在线搜索工具找到的一位二人斗地主是“太忙而无法从事新工作”并推荐了位于15英里之外的另一个城镇中的下一位本地二人斗地主,他们从没有回电。因此,您不会有很多选择。 

您还可以查看谁参与了成功的本地规划应用程序,从而获得本地建议(您甚至可以借此机会与规划部门联系)。许多本地建筑师和开发人员也将拥有使用二人斗地主的经验,因此,如果您可以使用它们,请多用一些名字。

一些计划二人斗地主在处理一次性项目方面并没有真正的经验,他们宁愿花时间为大型开发商从事利润丰厚的大型住房和商业计划。如此庞大的规模也不要被吸引。最严重的错误之一是为您相对适中的项目选择较大的公司之一,然后将其中一名初级人员加入该公司,这通常会导致相当不令人满意的体验。拥有经验丰富的本地单人操作会更好,因为他们可以处理工作并花一些严肃的时间给您。

您应该确保您的二人斗地主是特许的(即RTPI的成员),因为这意味着他们将遵守行为准则,并且至关重要的是,将拥有专业赔偿保险。

使用二人斗地主会给我带来什么费用?

通常的安排是根据小时费率事先商定固定费用,并为不正常的情况加额。收费视技能和经验以及当地因素和计划问题而定,但预计将为处理简单的申请支付大约2到2500英镑,以及类似的上诉费用。更高的成本来自于更复杂的项目,或者需要长期与计划部门合作的项目。一些二人斗地主很乐意安排‘最高数字基于他们对所涉及工作的估计。购买前可行性研究的成本可能在1,000英镑左右,尽管一些二人斗地主会提供‘桌面审核的费用要少得多。

自建房屋,甚至进行了一些重大的翻新工程,都可能对社区基础设施征费,经济适用房供款和第106条协议承担巨大的责任。正如二人斗地主Deirdre Wells所说:“规划二人斗地主将确保将这些成本保持在最低水平,并在可能的情况下确保分阶段进行安排,以使付款可以在项目中分配。当一位建筑师在一开始就建议客户遵从某项建议时,我已经失去了很多时间‘二人斗地主认为不合理的贡献或可以大大减少的需求”。”

在一个与Deirdre有关的案例中,当地的一家小建筑商(有支持者)与建筑师联系,设计了一个方案,包括将空置的酒吧改建为房屋,并在酒吧花园中建造额外的单元。不幸的是,这触发了对第106条协议的巨额付款的要求,并激怒了想保留酒吧的当地人。该计划在几个月后就达到了缓冲。

计划二人斗地主进入公司,制定了一项策略,该策略获得了教区理事会和当地邻国的支持,提出了令人信服的理由,即酒吧倒闭并没有对社区造成任何伤害,并且还商讨了大幅减少基础设施费用超过100,000英镑—并确保分期付款,而不是全部前期付款。