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25避免陷阱更新

装修的老房子
(图片来源:iStock)

将疲倦而不受人喜爱的房屋翻新成令人耳目一新的理想住所可能会带来巨大的收获。但是,与从头开始自我构建不同,翻新项目并不是从一张白纸开始的,因此带来了许多复杂性和挑战。 

实际上,很容易犯无辜的错误,发现自己沉迷于无底洞的钱坑,陷入压力重重的争执中,或者生活在半成品的炸弹现场。在这里,我们列出了25个常见的陷阱,以便您避免它们。

1.选择错误的属性

无论您的组织方式或经验如何,翻新都是一个压力大且耗时的过程,因此,除非保证有一个项目能给您梦想中的家或为您赚钱,否则您将拥有错误的财产。您想装修,而不是 重建。在拍卖中,新手投资者有时‘buy blind’. 

但是,经验丰富且精明的二人斗地主商通常会委托初步 调查 标记潜在的危险,缺陷和结构缺陷,应该获得(但可能未获得)同意的工程以及位置风险,例如模糊的通行权,洪水和ing气。 

如果您要购买旧二人斗地主物,请检查是否 列出的,因为这将严重限制您可以进行的更改,此外,作为新所有者,您有法律责任纠正过去的任何非法作品,而费用通常很高。通常,除非您有无底预算,否则请避免:

  • 房屋二人斗地主质量不合格,例如一些较便宜的维多利亚式露台,阁楼中没有防火墙,并且后壁砖的单砖增加令人担忧(这会导致抵押贷款人出现问题)
  • 那些遭受过拙劣改造的二人斗地主物,例如烟囱的乳房和内壁被非法拆除而没有 二人斗地主法规表示同意。

最好避免任何可能需要昂贵的结构工作的事情,否则您的预算将因排水沟和屋顶结构而不是配件和饰面的隐藏缺陷而迅速消失。相反,请尝试寻找外观破旧的房屋‘比他们更糟的是,只需要装饰性的改头换面和对厨房和浴室进行一些更新。

2.不进行调查而购买

不要等到发现潮湿,腐烂,下沉或其他主要结构缺陷,直到为时已晚。在购买之前或开始任何工作之前,请尽可能多地了解房地产。由一名二人斗地主工人进行的二人斗地主测量 特许二人斗地主测量师 将提供有关使用的二人斗地主类型和材料的信息,并提供发现的任何缺陷的详细信息,其补救措施以及可能的成本指示。 

还值得委托对二人斗地主物进行仔细的测量,为您提供一套详细的平面图和立面图,以此作为您提议的设计变更的基础。

3.忽略规则& Regulations

无视法律的要求是没有意义的,因为它最终会跟上您的步伐,因此,在未首先检查以下内容之前,请勿从事任何工作:

如果您没有获得规划许可,则可以追溯地申请,但是如果失败,则可能必须撤消更改或扩展。未经同意擅自改动列出的二人斗地主物是刑事犯罪。如果您未获得《二人斗地主规范》的批准,则必须证明其合规性。这可能意味着撤消已完成的工作。 

如果您未遵守《党墙法案》,则可能会导致禁令并在您达成协议之前延迟您的项目。违反限制性契约或租赁条款可能会导致禁制令,您可能必须进行财务结算或删除您的更改或扩展。

4.成本控制不力

‘看起来还不错吗?最后一刻的冲动性购买,加上设计变更,一旦报价被接受并且现场工作正在进行,可能会对成本造成严重破坏。

  • 保留慷慨的意外开支金额,例如总建设预算的10%到20%
  • 尽量不要在设计师等昂贵的琐碎配件上花大钱‘树桩的散热器
  • 不要将钱浪费在不必要的工作上,例如无效的潮湿处理
  • 凑合修补—在较老的物业中,维修通常是比更换更好的选择,并且通常便宜很多。
  • 保持设计简单,避免使用复杂的定制设计的拱形锌屋顶。

限制成本还取决于良好的沟通,因此安排定期的二人斗地主商-客户现场会议是值得的。这样可以避免对小细节的误解,否则这些小细节就会有导致成败的昂贵纠纷的不良习惯。 

在构建开始之前,重要的是要考虑细节—电灯开关,插座,散热器,水龙头,洗手盆等,因此二人斗地主商确切知道需要什么。

5.订购太少的材料

根据逻辑,您不应浪费金钱购买超出实际需求的东西。但是,订购太少的材料会浪费时间,这是错误的经济做法,因为您要花几块钱。 

大多数材料采用标准包装尺寸,因此需要对诸如绝缘材料,砖块和砌块之类的材料进行四舍五入。承包商知道,无论是在交付时还是在现场,都需要为破损进行赔偿。用于翻新项目的再生材料具有更高的浪费率。 

您可能需要将二手砖,板岩和瓷砖的订单最多提高20%,相比之下,新旧砖,板岩和瓷砖的订购额大约为5%。更好的命令是多于不足。任何盈余通常都可以出售或退还。

6.低估成本

装修工作总是比您期望的花费更多。这是因为直到开始工作并发现它们后才发现一些问题,但是主要是因为预算中遗忘了某些项目,或者是因为您改变了主意并更改了设计或规格。 

专业装修商 总是保留10-20%之间的意外费用 支付这些费用,并完全期望必须花费。还有很多‘人们有时忘记包括的隐藏费用,而这些费用通常不包含在报价中,包括:

  • 验船师,二人斗地主师和工程师的专业费用
  • 规划和二人斗地主控制费
  • 安排资金的费用
  • 增值税

许多房主只是在工程进行到一半时才发现,他们的计划在预算上是完全无法实现的。因此,提前研究价格至关重要。 

图纸需要翻译成材料和人工清单。资料很容易在线检查,但 劳动率 更难预测,取决于市场力量的不同–建设者有多忙–和地理区域(豪华邮政编码区域的价格往往更高!)。根据清晰的图纸和规格获取竞争报价应有助于降低成本。 

在开始估算成本之前,您需要对建议的计划,固定装置和配件的规格有一个很好的了解,并确定谁在做什么。要估算成本,请考虑其他人的项目,并期望花费相同的金额,并考虑到他们自己做了多少工作,项目何时完成以及人工成本的变化。 

或者,获取建造者的估计。这是二人斗地主商根据他们能看到的内容以及您提供给他们的信息,对您的装修项目将要花费的成本的最佳猜测。这不是报价,也不能坚持采用二人斗地主商,但是经验丰富的二人斗地主商应该能够给出相当准确的猜测。 

最后,通过列出所有任务,所需的材料以及将由谁进行工作来准备自己的预算。然后,您可以出去获取每种交易的材料报价和估计值。确保您允许跳过,脚手架租赁,工厂租赁和工具。

7.取消不必要的工作预算

有抱负的翻新者有时会如此专注于获得理想的‘神话般的厨房带来的视觉效果”,décor等,以至于他们花光了钱去二人斗地主围护结构—有时称为‘没什么”。如果您不按优先顺序排列优先作品,例如屋顶漏水, 木材腐烂 and 结构运动,不久就不会出现织物变质的问题,这时,我们可能会感到遗憾的是,如此多的预算都花在了顶级设计师设备上。 

许多翻新商还倾向于低估升级现有服务(如电和供暖系统)以使其适合目的所需的工作水平。通过采用以下方式,可以防止在时期属性(1930年代或更早)中进行许多不必要的工作:‘修理而不是替换”的方法。 

检修原始门窗和保留时期特征通常比更换便宜,通过增强时期特征在过程中增加了价值。在许多情况下,原始的门窗木材和细木工的质量要比今天的同类产品好得多。配件 二次玻璃 原来的窗户通常是一个好习惯‘两全其美的解决方案。如果现代双层玻璃蒙上了一层薄雾,您只需更换玻璃面板而不是整个窗户,就可以节省很多工作。 

对于屋顶,大多数情况下可能需要局部维修。有时还剩下10或20年的寿命,验船师有时会通过过早的死刑判决。

8.选择最便宜的二人斗地主商

在房地产市场活跃的情况下,通常对二人斗地主服务的需求很高,因此很难以合理的价格找到优秀的二人斗地主商。选择最便宜的二人斗地主商然后下周才能开始,这可能很诱人,但是,如果报价超级便宜,通常有一个很好的理由:也许他们忘了包含某些东西,或者只是错误地得出了结论。 

无论哪种方式,建设者都会意识到他们正在无所适从。而且,如果他们放弃工作,要花很多钱让别人完成这项工作,这会带来很多麻烦。从长远来看,以中等价格购买可能会更便宜,而不是冒险跳过工作以弥补损失,从而使您的工作做得不好。如果您的项目不是时间紧迫的,请雇用‘朋友的朋友或以下地点的朋友‘队友的费率可能会起作用。但是,在他们答应完成工作的那一天,通常会出现其他事情,这可能会阻止以下交易。

9.雇用牛仔二人斗地主商

如果您的二人斗地主商或分包商做得不好,装修可能会成为一场噩梦。总是怀疑估算或报价要比所有其他报价或可以立即上班的人便宜得多。寻求参考,并与以前的客户交谈。

  • 有信心进行必要的工作
  • 了解工作以及所涉及的内容
  • 之前曾做过类似的工作
  • 将提供以前客户的详细信息
  • 似乎了解您要实现的目标

询问他们以前的客户...

  • 建造者喜欢与谁合作?
  • 工作是否令人满意?
  • 项目按时完成了吗?
  • 该项目是否按预算完成?
  • 他们干净,整洁,安静吗?
  • 他们会再次使用它们吗?

10.使用不正确的材料

用坚固的墙壁翻新旧二人斗地主物时的黄金法则是,使用与最初建造方式兼容的传统材料,即石灰基砂浆,抹灰和灰泥,而不是任何包含现代水泥的材料。 

地基较浅的旧二人斗地主会受到季节性地面运动的影响,并且由于水泥非常脆,因此容易产生小裂缝。这样可以使雨水渗透,然后就无法逃脱。涂在墙壁上的现代涂料也会通过阻止自然蒸发而引起麻烦。  

被困 潮湿 然后会在砌体墙中造成严重的霜冻破坏。但是,并非所有二人斗地主商都熟悉石灰,通常更喜欢坚持使用主流产品。因此,您需要清楚自己雇用的行业具有必要的技能。

为了避免产生新的潮湿问题:

  • 重新指向时,避免用硬水泥混合物代替软石灰砂浆
  • 避免在传统的实心墙二人斗地主物上使用坚硬的水泥抹灰—使用透气,灵活的富含石灰的混合物
  • 请勿在传统的实心墙二人斗地主上使用防水涂料或密封剂
  • 避免在坚固墙体二人斗地主的外墙内侧使用硬质水泥作为石膏灰泥的衬料
  • 确保材料在视觉上具有同情心。避免在定期二人斗地主物上使用石材,鹅卵石,毛坯或PVCu

11.被诱惑‘Miracle Cures’

装修物业时,有时可能会诱使大量广告宣传‘尝试奇迹般的治疗方法,并被诸如‘never paint again’, ‘seal leaks for good — instantly’ or ‘解决所有屋面问题的最终解决方案”。但是,其中一些产品在应用于较旧的二人斗地主物时实际上可能会造成很大的破坏。 

喷涂抹灰和聚氨酯泡沫会阻塞墙壁和屋顶的关键通风路径,尽管相反地声称实际上提供了零隔热的好处。即时潮湿的密封剂很少有效,并且可以将潮湿的东西捕获在墙壁中。基本上,如果某事听起来好得令人难以置信,那就可能是。

12.对于地方而言,支出太多或太少

您可能是一位天才的翻新者,但您仍然可以成为一名割农。每条街道都有一个看不见的天花板,它决定了买家准备支付多少,无论您添加多少网球场和地下体育馆。配件的质量必须与该物业可能吸引的市场领域的期望和要求紧密匹配。 

在一个极端情况下,在廉价的中密度纤维板细木工和泡沫天花板上铺上一栋历史悠久的格鲁吉亚联排别墅,显然是错误的经济做法。反过来‘最糟糕的街道综合症中最好的房子是令人失望的秘诀。听起来很明显,但这是一个令人惊讶的普遍错误判断。

13.删除期间明细

删除原始的时期窗和外门可能会破坏时期财产的特征及其价值,除非以同情的方式将其更换。真实副本非常昂贵,因此始终将修复视为第一选择。便宜的现成细木工几乎不适合,而且不太可能适合原始的开口,因此看起来会很不对劲。如果原来的外部细木工技术已被删除,请研究附近的物业或书籍以找到合适的样式。避免使用现代混合动力产品,例如带有内置风扇灯的前门。 

尝试观察二人斗地主物原始结构中使用的技术和材料,并尝试以相同方式进行修理或更换。在内部,尝试并保留原始的门,地板,壁炉和石膏装饰物(如果它们仍然完好无损)。 

大多数功能部件并非纯粹是装饰性的,而是具有实用性的,无论是结构性的还是装饰性的,删除仅可能需要一种替代解决方案。保护具有成本效益和生态效益。

14.讨价还价材料

采购材料 便宜得令人难以置信的通常是错误的经济。首先,任何明显的事情‘便宜又讨厌的东西很可能会损害成品的价值

。为了符合二人斗地主法规,图纸将指定正确的强度等级的木材,以及要求密度和热效率的混凝土砌块,以确保它们能够支撑载荷并达到能源目标。因此,您不能只使用任何旧的东西。 

从模糊的在线产品照片中很难确定质量。通过互联网拍卖网站廉价出售被盗商品也是众所周知的,如果您无辜购买了被盗的物品,则合法地可以由原始所有者索回,费用由您承担。 

从海外采购便宜的材料也可能是一个雷区,用合适的K值指定符合英国标准的材料等等,可能会遇到语言问题。

15.负面价值提升

避免在误导性作品上花费大量资金,而这实际上会降低财产的价值。在吸引买家方面,遏制吸引力显然是至关重要的,因此,无论意图多么好,做任何使老二人斗地主外观混乱的事情都可能适得其反。 

最好的例子是粘贴在墙壁上的人造石砌面,除了看起来可怕之外,随着时间的流逝,它还会开始破裂,碎片掉下,堵塞窗户和通风孔。扩大和扩大窗户的开口可以创造一个瞬间‘角色移植”,然后将塑料筋膜和窗户放入仿古二人斗地主中,是通过削减其市场价值来赚钱的最快方法之一。

16.承担太多的DIY

您可以自己进行工作,以控制成本和质量,但不要太过雄心勃勃,并计划做更多的工作而不是真正有时间– or the skill –成功进行。您最终可能会减慢整个项目的速度,并在二人斗地主工地中生活数年,而这又可能导致家庭冲突,甚至可能导致事故。 

不好的DIY也会使您付出高昂的代价,减慢其他行业的工作,浪费材料,有时会导致工作重复两次,如果财产放错了位置,最终会使财产贬值。您可能会被困在DIY工作中,以致于您无法专注于运行项目和跟上决策。

在选择DIY密集路线之前,值得问一下自己:

  • 这个项目有多关键?如果您对截止日期感到放松,将有更大的自由来耕种自己的犁沟
  • 你足够坚强吗?整日坐在办公桌前并不能增强体力,因此您将无法像专业人士一样快地工作
  • 您可以投入多少时间? DIY通常需要比您想象的更长的时间
  • 你有什么技能?也许考虑在时间压力较小的情况下进行最后的装饰,或专注于项目管理角色
  • 在今天冷淡的日子里,赚更多的钱通常更有意义,因此您可以在现场雇用专业人员,而不是自己承担费时的DIY任务

17.不听二人斗地主商的建议

在与二人斗地主商打交道时,公众中存在一定的偏执狂。事实是,大多数二人斗地主商都试图做一个体面的工作,尽管尽管付款延迟和客户的尴尬给他们带来了很多痛苦。个体商人实际上可以是宝贵经验的地雷。 

当然,有时候鼓动业务是别有用心。但是通常情况下,与专注于全局的设计师相比,负责这项工作的人会在特定领域中知道更好,更便宜或更简单的解决方案。贸易也往往对材料和本地供应商有有用的了解,有可能帮助您节省时间和金钱。因此,不要自动忽略工作人员的建议。

18.让建设者做出决定

翻新涉及做出无数的决定,从中做出改进并选择固定装置和配件,再到新服务(例如管道)或如何完成细节的路线。如果其中的许多决定不想拖延工作,则需要迅速做出决定,因此,您需要根据最实用,最美观的解决方案留出时间。

如果您将这样的决定留给建设者,那么他们将总是会为他们做最简单,最快的事情,这看起来很糟糕。问题在于,一旦工作完成,如果您以后要进行更改,则必须支付两次,建造者也将为此而讨厌。一个好的建设者应该在他们需要您做出决定之前提前警告您。倾听他们的声音,花时间进行实地访问,并保持最新状态。

19.努力设计

一个好的设计方案可以改变一个属性及其价值,并且值得每一分钱。设计不良或根本没有设计可能导致以下问题:

  • 判断错误的应用程序可能会损害计划流程,导致拒绝和计划失败。
  • 设计不当会浪费潜力,浪费空间并且无法最大化价值。
  • 过于复杂的设计会增加不必要的成本和延误。
  • 不听您的简介和目标可能会导致结果不理想,浪费时间和费用。
  • 缺乏细节或错误可能会导致现场延误和复杂化,并使您承担合同变更的费用。

20.采取错误的节能措施

通过安装双层玻璃代替单层玻璃节省的能量将需要15至20年的时间才能收回投资,这时您可能会继续前进。因此,没有必要更换可以维修的定期窗户,以节省能源。相反,您可以将预算重点放在回报期最短的那些节能措施上。这些如下:

  • 草案排除
  • 节能灯泡
  • 热水箱和管道保温
  • 阁楼保温
  • 空心墙保温
  • 升级到冷凝锅炉

值得调查您的地方当局是否通过致电或访问其网站来运营任何赠款来帮助实施节能措施。还可以通过一些节能措施获得补助金和增值税减免。访问 www.est.org.uk for details.

21.零碎添加

在资金允许的情况下,请勿通过少量或半心半意的增建来翻新房屋。常见的情况是,发现一栋古老的小屋,几乎在每个房间的基础上都增加了几个小扩展,并在每个海拔高度上都安装了平屋顶,倾斜式棚架,四角温室和其他吊钩。 

这样的增加最终破坏了财产,无论是其作为具有流畅布局的房屋的功能,还是就价值而言。虽然困难,但通常最好在前进之前先退后一两步,方法是拆除此类添加物,然后在扩展和重塑之前将二人斗地主物恢复为原始形式。 

不幸的是,有时以前的改进遗产仅增加了足够的价值,使得从财务上来说,去除它们是不可行的。

22.浪费现有空间

在制定向装修项目添加扩展的计划之前,请考虑如何使用现有空间。有许多措施可帮助使财产感觉更宽敞,并增加其价值,但花费的成本只是扩展成本的一小部分。考虑将阁楼,车库,地窖或其他附属二人斗地主物改建。以下想法可以应用于任何属性,但特别适合那些空间有限的问题:

  • 重用浪费的循环空间
  • 使用精心放置的镜子
  • 使用节省空间的楼梯
  • 创建夹层
  • 改善流量,增加门口
  • 更改门旋转的方向,或使用滑块或双向折叠
  • 拆除墙壁并重塑
  • 使用具有双重用途的节省空间的家具
  • 添加天井门以营造花园景观,使其成为房屋的一部分
  • 改善照明设计
  • 使用非正式的房间隔板
  • 使用节省空间的存储
  • 合并房间—例如开放式厨房/餐厅布局
  • 使用借来的光
  • 安装节省空间的加热

23.工作顺序错误

废弃物业翻新的典型作品层次如下:

  • 停止进一步衰减: 保留元素。买房保险,包括公共责任
  • S调整二人斗地主物: 确保该网站的安全工作。这可能意味着为了加固现有基础而进行的基础或打桩工作,插入钢制拉力杆或扎带以阻止侧向张开,或者插入钢制支柱,梁或脚手架以防止维修前进一步倒塌
  • 可以重复使用的背带和救助: 私人可以在地方当局的提示下免费摆脱废物。抢救任何有价值的东西并存储以供重新使用或通过eBay或打捞场出售
  • 进行主要二人斗地主工程: 建造或更换任何地板,墙壁,屋顶或扩展。进行任何重新定位,DPC的注入,罐装,渲染,化学处理等。如果可能的话,只有在新工作完成后才能突破现有结构
  • 使外壳耐高温 : 屋顶结构完成后,应将其做成防风雨的。外门窗应安装并上光,或用木板覆盖
  • 第一次修复: 建造内部螺柱墙,固定地板,门衬,窗玻璃和窗台,然后进行首先固定管道和电气
  • 修补/修补石膏: 在墙壁和天花板上涂抹石膏板/干衬板,或修复任何损坏的石膏。此时将铺设一楼的地面找平层
  • 第二修复: 铺设木材,石头或瓷砖地板,悬挂门,固定踢脚板和arch架,在服务盒中放置。安装浴室,厨房,锅炉和散热器。完成所有绘画,染色和平铺

24.进行不安全的结构更改

拆除承重墙,烟囱的胸部,门,柱子,墩或支撑等结构性要素,或在不补偿改动的情况下切开屋顶木材可能会导致灾难。二人斗地主物可能不会倒塌–尽管这并非闻所未闻–但这会导致二人斗地主物的剧烈运动,随之而来的是各种问题,从门窗卡死到地板翘曲,以及墙壁,屋顶或烟囱的部分倒塌。 

经验丰富的制造商将能够确定哪些组件是结构组件以及如何补偿它们的拆卸。二人斗地主检查员将想知道任何更改以及您打算如何处理它们,他们可能会要求结构工程师进行计算。

25.缴纳过多的税

如果承包商未注册增值税,请确保他们不向您收取增值税。如果您的项目有任何增值税优惠,请确保已收取适当的税率。如果您的装修项目是改建或对已经空置十年或更长时间的房屋进行的装修,那么增值税的税率基本上为零。您的承包商应就符合条件的人工和材料收取降低的税率,您可以要求退还这笔费用,以及您购买材料所支付的任何标准税率的增值税。参见HMRC第719号公告(www.hmrc.gov.uk)。  

如果您要对几乎没有二人斗地主价值的二人斗地主物进行大型改建,请考虑将其完全拆除并从头开始,是否更具成本效益,因为这将为您节省所有合格劳动力和材料的标准增值税(您可以允许将地下室留在原处,或者根据规划者的要求将其保留在一个立面上)。 

增值税减免还可以用于某些其他类型的装修工作,只要由增值税注册承包商承办即可。确保向您收取正确的费用。

了解有关在项目上退还增值税的更多信息